מהי ערבות חוק המכר?

רכישת דירה זהו הליך לא פשוט לכל תושבי ישראל, משום שמדובר בהשקעה גדולה מאוד שדורשת לעתים מחויבויות לשנים ארוכות לבנקאי משכנתאות, או לחילופין – גיוס משאבים גדולים מאוד מכל המשפחה. כבר היו מקרים רבים שבהם השאיפה לדירה הסתיימה בכי רע בשל חברות קבלן שהונו את הרוכשים. אחד המקרים הבולטים בתחום הוא של חברת חפציבה, שלמעשה היוותה את ה”טריגר” לביסוס מדויק וברור יותר של ערבות חוק המכר.

מהי ערבות חוק המכר?

הערבות היא המחויבות של המוכרים כלפי הקונים, המאפשרת למנוע מצבים שבהם הקונים העבירו את מיטב כספם, לא קיבלו את התמורה המיועדת ולא ברור מתי יקבלו (אם בכלל), וללא כל אפשרות לאתר את הכספים שהוזרמו ליזמים ו/או למוכרים. בקווים כלליים, ערבות חוק המכר גורסת שהקונים מעבירים למוכר סכום שלא יעלה על 7% מעלות העסקה, וגם סכום זה לא מועבר למוכר ישירות, אלא למשמורת נוטריונית. ראוי לציין שחוק המכר בוסס עוד ב-1974, אך רק ב-2011 נקבעו תקנות המגדירות את נוסחי הערבות הבנקאית הדרושות כדי שהקונים יוכלו להגן על כספם למקרים שהדירה לא הועברה לבעלותם מכל סיבה שהיא. כמו כן, ערבות חוק המכר לא חלה על רכישות שנעשות במסגרת קבוצות רכישה, משום שהתהליך במסלול זה הוא שונה. קרדיט תמונה (unsplash)

רקע כללי על חוק המכר והערבות הכלולה בו

ערבות חוק המכר מהווה למעשה חלק פרקטי מתוך החוק הנרחב יותר המעגן את ההתקשרות הפיננסית בין קבלני/יזמי הבנייה לבין רוכשי הדירות. החוק מעגן את זכויות בעלי הקרקעות, מגן מפני בנייה רשלנית או שלא בהתאם התוכנית שנקבעה מראש, וכן חריגה מתקנות הבטיחות הרלוונטיות. החוק מפרט את הסעיפים שבגינן ניתן לתבוע נזיקין מהקבלן לשם תיקון הליקויים לפני או אחרי מסירת המפתחות. במסגרת הערבויות המתוארות בחוק, קיימות מעל לחמש דרכי התחייבויות לבניית הנכס עד סיום הפרויקט, כולל ערבויות בנקאיות, שעבוד, העברות בעלות בטפסים, פוליסת ביטוח וכל הערות אזהרה במקרים של חוסר עמידה בהתחייבויות.

כיצד מבססים את ערבות חוק המכר בפועל?

ערבות חוק המכר מנוסחת על פי כללים שנקבעו על ידי מחלקת פיקוח על הבנקים של בנק ישראל ועל פי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות תשל”ה – 1974. כתב הערבות כולל, אך אינו מוגבל לסעיפים הבאים:

• מהות הערבות המתארת את הסכום ששולם למוכר ותיאור של ה”עילות למימוש הערבות”.
• הפרשי הצמדה – התנאים שלגביהם משתנים סכומי התשלום בהתאם לנסיבות ולמדדים האקטואליים בעת מימוש הערבות
• מועדי התשלום
• תנאי פקיעת הערבות (אישור מסירת הדירה ו/או השלמת הבנייה)
• תיאור המחאות הזכויות לפי כתב הערבות

החשיבות של עורך דין ונוטריון במסגרת הסדרת ערבות חוק המכר

ניסיון העבר מראה שאי אפשר להפריז בחשיבותה של הערבות, לכן חשוב מאוד להקפיד על גיבוש כתב הערבות באופן הממוקד והעצמאי ביותר. את הכתב יש לנסח, לגבש ולחתום בנוכחות נציגות משפטית של שני הצדדים. עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את האינטרסים של הקונה באופן בלעדי, לכן אי אפשר להסתמך עליו, משום שהאינטרסים של הקבלנים/מוכרים הם בראש סדרי העדיפות שלו, ובאופן טבעי – זה עשוי להתנגש עם האינטרסים של הקונים. בנוסף, אותיות קטנות בכתב הערבות עשויות להביא למצבים שבהם לא ניתן לממש אותה, למרות שיש עילה לכך. עורך דין מקרקעין המתמחה ברכישת דירה מטעם הקונים ימנע מצב שכזה. בנוסף לכל, ראוי לזכור שלשם ניהול תקין של הערבות (כלומר, מסירת הסכום על סך 7% מכלל העסקה) נדרש גוף מוסמך המספק שירותי נוטריון, כך שכל הליך של קביעת וניהול ערבות חוק המכר דורשת מעורבות של עורך דין מקרקעין.