רכישת דירה על הנייר – מה חשוב לדעת?

העלויות הגבוהות של דירות ונדל”ן במדינת ישראל דורשות מהצעירים החולמים על בית משלהם לחשוב על אלטרנטיבות שונות על מנת לחסוך בעלויות ולמצוא מסלולים נוחים יותר שיובילו אותם למפתח הנשגב.

אחת האפשרויות שעומדות בפני החוסכים לדירה חדשה – זה רכישת דירה על הנייר. זהו מסלול המקל על חייהם של שני הצדדים, היזמים וקבלני הבנייה והקונים הפוטנציאליים כאחד.

אך כמו לכל דבר בחיים, גם כאן יש צד שני למטבע, ויש להיות מודעים לחסרונות ולסיכונים שבהם כרוכה רכישת דירה על הנייר, ולפעול בכל דרך אפשרית על מנת לצמצם או אפילו למגר (במידת האפשר) סיכונים אלה ולמנוע מצבים לא נעימים של כסף שירד לטמיון, או קבלת דירה שלא עונה לציפיות שלכם.

קרדיט: picjumbo.com

מה זה רכישת דירה על הנייר?

ההליך של רכישת דירה על הנייר – הוא למעשה התחייבות לקנייה עוד טרם הבנייה, כלומר שבפועל עדיין לא קיים נכס. יזמים מאפשרים תוכנית זו על מנת לגייס כספים לביסוס הפרויקט וכדי להפחית את המימון שהם נזקקים לו מהמסלולים הבנקאיים (ובכך לחסוך בריביות).

הקונים מקבלים דירות חדשות במחירים נמוכים יותר מהשוק (הנחה של כ-10-30%), וגם תנאי תשלום נוחים יותר, משום שהפריסה של התשלומים נעשית לכל אורך הבנייה, מה שמאפשר להגיע לדירה בפחות קשיים לטווח הארוך.

הסיכונים שקיימים ברכישה זו הם הזמן הרב שצריך לחכות לדירה, הסיכויים לעיכובים בבנייה בשל בירוקרטיה, סיכון שהחברה שמולה נחתם ההסכם תפשוט רגל והפרויקט לא יגיע לסיומו, שינויים בסטטוס הקרקעות שיגרמו לגניזת הפרויקט ועוד. גורם נוסף שיש לקחת בחשבון, זה מפרט הדירה שלא תמיד יהיה זהה למה שהובטח בשל אילוצים שונים תוך כדי הבנייה.

אך קיימות דרכים להגן במידה מסוימת לפחות מכל הסיכונים האלה, בין אם באמצעות ביצוע מחקר מעמיק על הגורמים המבצעים, והן באמצעות חוק המכר שנועד להגן על הקונים מפני מקרי הונאה או גניבת כספים.

אילו אמצעי בטיחות עומדים בפני הקונים וכיצד לתפעל אותם?

במסגרת קביעת ההסכם מול היזם או חברת הבנייה, חשוב מאוד לעשות מחקר מקיף על הצד השני. האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים? האם לזכותו של היזם נזקפו פרויקטים שהסתיימו בהצלחה, מה שמעיד על יכולת להביא הליך בנייה לסיומו המוצלח?

בנוסף, כדאי לבדוק את שם היזם (החברה והבעלים כאחד) במאגרים הקשורים להליכים משפטיים, על מנת להבין האם היו להם בעיות עם קונים בעבר.
טרם החתימה על ההסכם, חשוב מאוד לבדוק את סטטוס הקרקעות שעליהן נועד להבנות הפרויקט (כלומר, שהקרקעות אכן הופשרו ויועדו לבנייני מגורים).

במסגרת חתימה על ההסכם, יש לראות ולאשר מפרט כמה שיותר מדויק של הדירות – כמה חדרים, חדרי שירותים, מרפסות, ממ”ד, מחסנים, מעליות וכו’. חשוב מאוד לשמור על העתק מקורי של המפרט לצורכי מעקב בעת קבלת הדירה.

תפקידו ואחריותו של עורך דין מקרקעין בהליך רכישת דירה על הנייר

בכל הליך רכישת דירה חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין מומחה לרכישת דירה, אך ברכישת דירה על הנייר זה חשוב אף יותר, כדי להימנע במידת האפשר מקניית “חתול בשק”. עורך דין מנוסה יבדוק את היזם ואת הפרויקט שלו עבורכם, יבסס את ההסכם ויגדיר אמצעי ערבות.

אחד מההגנות החשובות שמעניק חוק המכר הוא הערבות – שבמסגרתה רק 7% מסך הסכום מועבר ליזם וגם זה במסגרת חשבון נוטריוני מוגן מטעם עורך הדין המייצג את הקונה. שיתוף פעולה עם עורך דין מנוסה בתחום שיבדוק את כל העניין מראש ויוודא שהיזם מהימן ועומד בהתחייבויותיו יפחית במידה מהותית את הסיכונים של רכישת דירה על הנייר.