מהי חכירה ואילו סוגי חכירה קיימים?

ראשית, נפתח בכך שחכירה היא למעשה הסדר בין בעליו החוקיים של הנכס (לרוב מדינת ישראל, לעיתים חברות פרטיות) לבין אדם או גוף המבקשים לעשות שימוש באותו נכס לטווח ארוך. כעת נדון בשלושת סוגי החכירה הקיימים בשוק הישראלי אותם מסדירה רשות מקרקעי ישראל (אבל לא רק, אם מדובר בנכסים שאינם מקרקעין) ועל ההבדלים ביניהם.

חכירה מהוונת

החכירה המהוונת היא המוכרת וגם הנפוצה ביותר שבין שלושת סוגי החכירות האפשריות. במסגרת חכירה זו אדם או חברה פרטית (להלן החוכר) מבקשים לקבל זכויות על קרקע שנמצאת בבעלות המדינה (להלן המחכיר) לתקופה של חמש שנים או יותר.

בפועל, החוכר מקבל זכויות כמעט מלאות על הקרקע כיאלו היה בעליה. כלומר, הוא יכול לבצע שינויים, בנייה חדשה או הריסות בהתאם לצורך שלפיו בוצעה החכירה, זאת בכפוף לחוזה הרשמי שנחתם וכל התנאים שהוגדרו בו.

בניגוד לשכירות, שבה השוכר אינו רשאי לבצע שינויים ללא הסכמת הבעלים (המשכיר), במסגרת חוזה החכירה מוסכמים על שני הצדדים התנאים המפורטים לחכירה וביניהם גם זכויותיו של החוכר על הקרקע למשך כל תקופת החכירה. שימו לב שלא דובר כאן על שכירות מוגנת אשר נושאת בתוכה אלמנטים שונים.

בנוסף, ישנו עוד אלמנט שמבדיל את החכירה המהוונת מהשכירות המוכרת והידועה, זה שגם נותן לה את שמה – היוון כל התשלומים בגין שנות החכירה לתשלום אחד שישולם מראש. משמע, האדם המבקש את הזכויות על הקרקע יעביר את התשלום כולו מראש, בדרך כלל במעמד או בסמוך לחתימת חוזה החכירה בין החוכר למדינה.

חכירה מימונית

במסגרת החכירה המימונית המחכיר מקבל את הזכות לשימוש בנכס, לרוב ללא האפשרות לבצע בו שינויים ללא אישור מפורש מהבעלים, למסגרת הזמן הנקבעה בחוזה היכולה לנוע משנה אחת ומעלה.

בשונה מהמהוונת, בחכירה מימונית מחכיר מעביר את התשלומים בעבור החכירה לאורך תקופת ההסכם. בסוף תקופת הסכם החכירה ישנן לרוב שתי אפשרויות העומדות בפני החוכר – להחזיר את הנכס או לחילופין לבצע רכישה מלאה מול המחכיר.

בחכירה מסוג זה ישנם סיכונים אך גם תשואות אפשריות לחוכר, למשך כלל תקופת החכירה הסיכונים או הרווחים הכרוכים באחזקת הנכס למשל ליקויי בנייה, תקלות בנכס או לחילופין עליית ערך מועברים מהמחכיר לחוכר. למעשה בכך, החוכר נוטל עליו הן את הסיכון והן את הרווח האפשריים שבשימוש בנכס במסגרת החכירה.

תשלומי החכירה כוללים בתוכם ריביות קבועות מראש שמהוות את הרווח של המחכיר. מדובר בעבודה חשבונאית מסועפת שמחייבת בליווי צמוד של רואה חשבון, אך מן הסתם את חישובי סיכון מול תשואה בהקשר נכסי נדל”ן, רק עורך דין מקרקעין יוכל לעשות יחד איתכם.

חכירה תפעולית

החכירה המימונית נפוצה מאוד בעיקר בשוק הרכב בישראל ובעולם תחת השם “ליסינג”, אך לעיתים קיימת גם בעולם הנדל”ן. ההבדל המהותי בין החכירה התפעולית לשני סוגי החכירה האחרים היא בזכויות הניתנות למחכיר.

בחכירה תפעולית ניתנת הזכות לשימוש בנכס בלבד, ללא זכויות נוספות בניגוד למהוונת ומימונית. כלומר, הוא לא יניב ממנו רווחים, הוא לא רשאי לבצע שינויים וברמה המשפטית, מבקש החכירה אינו זכאי לזכויות כלכליות או משפטיות כלל על הקרקע. הבעלות והזכויות הנובעות ממנה נשארות בידי המחכיר לאורך תקופת ההסכם בין הצדדים.

מבחינת אופן התשלום, דומה החכירה התפעולית למימונית בכך שההוצאות הכלכליות על החכירה מתבצעות לאורך התקופה בדרך כלל בתשלום חודשי, כתלות בחוזה עצמו. בשפה היום-יומית יש הנוהגים לכנות חכירה תפעולית כ’שכירות’ אף על פי שמבחינה חשבונאית אין זה מדויק.

החכירות השונות הינן פרוצדורות מורכבות, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה משפטית. כל חברה פרטית, ציבורית או אנשים פרטיים העתידים לבצע עסקאות מסוג זה ולחתום על חוזי חכירה יודעים היטב שאין לעשות זאת מבלי להיוועץ ברואה חשבון ובעורך דין מקרקעין מנוסה שילווה אותם, יבדוק את החוזים היטב וידאג לכל הזכויות המגיעות לחוכרים על פי חוק ועל פי ההסכמים המתהווים. משרדנו צבר ניסיון רב בטיפול בתיקים מסוג זה ואנו נשמח לעמוד לשירותכם גם בהגישכם לביצוע חכירה מכל סוג שהוא.