היטל השבחה הוא למעשה תשלום אשר נדרש מבעל המקרקעין או בעל הזכויות בנכס (בחכירה לדורות למשל) לאחר אישור תכניות בנייה שיעלו את שיווי של הנכס. כאשר הרשות המקומית אישרה תכנית בנייה חדשה, מתן הקלה או התרת שימוש חורג במקרקעין אשר בתחום שיפוטה, שיביאו לעליית ערכו של הנכס, על בעל הזכויות להעביר תשלום לאותה וועדה.

במילים אחרות, שינויים מהותיים בנכס שעברו אישור של הוועדה המקומית, עתידים להעלות את מחירו ושוויו בשוק ולפיכך הרשות המקומית גובה על כך תשלום שנקרא היטל השבחה.

בניגוד למס שבח, היטל ההשבחה משולם באופן ישיר לרשות המקומית בה שוכנת חלקת המקרקעין ולא לרשות המיסים בישראל. הבדל נוסף בין מס שבח להיטל השבחה הוא שתשלום ההיטל נדרש במעמד אישור התכניות החדשות ואינו תלוי במכירתו של הנכס. יתרה מזאת, החייב בתשלום היטל השבחה יהיה בעל הנכס נכון ליום מתן האישור לתכניות או ההקלות. אף על פי כן, במקרים כאשר הנכס המדובר עתיד לעבור מכירה, חוזה המכר שנחתם בין הצדדים יעביר על פי רוב את אחריות התשלום מבעלי המקרקעין לרוכשיו.

יש לציין כי העברת חובת התשלום (מהמוכר לקונה) חלה רק כאשר ישנה הסכמה בין הצדדים במעמד המכירה וכאשר הדבר קיבל תוקף משפטי בכתב. בדרך כלל, היטל ההשבחה יהיה בגובה מחצית משווי ההשבחה (כלומר, חצי מהסכום שהתווסף לערך הנכס). ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה – שכונת\איזור שיקום, זכאות לסיוע, נגישות, חיזוק מפני רעידות אדמה ועוד