נציגות דיירים בתמ”א 38 – מאיפה מתחילים?

כאשר מסתכלים על תחום הנדל”ן של השנים האחרונות, תמ”א 38 הוא ללא ספק אחד התהליכים הפופולאריים כיום, במסגרתו הבניין עובר חיזוק יסודות, שיפור חזות ולעיתים גם שדרוג כגון הוספת דירות, הוספת חדרים כגון ממ”ד, הוספת מרפסות או הגדלת הלובי. קיים גם תהליך ארוך יותר (פינוי בינוי) בו הורסים את הבניין לחלוטין ובונים אחד חדש במקומו.

מטרת התהליך הינה להתאים בניינים ישנים לדרישות הבנייה שנכנסו לתוקף בשנת 1980 על מנת שיהיו עמידים, בין היתר, בפני מצבים כמו רעידת אדמה. למרות שמדובר בהליך שמעלה את שווי הנכס בו מתגוררים הדרך אל התוצאה הסופית רצופה בבירוקרטיות והחלטות שעל הדיירים לבצע יחד על מנת להקל על פרוצדורה.

מהי נציגות דיירים בפרויקט תמ”א 38

במטרה להתארגן כראוי להליך רצוי למנות נציגות דיירים אשר תעביר מידע לכלל הדיירים באופן ברור, תרכז את הצרכים השונים שעולים ותתווך בין דיירים, היזם, בעלי המקצוע והרשויות. כאשר נכנסים לתהליך בינוי פינוי ישנן בחירות משמעותיות אותן יש לבצע והן מתקבלות באספות הדיירים.

הראשונה שבהן היא איתור בעלי מקצוע מהמעלה הראשונה, דבר הדורש עבודת מחקר ובדיקת המלצות קפדנית. בין שלל בעלי המקצוע, חשובה הבחירה של עורך דין המתמקצע בתחום המקרקעין וייצג את בעלי הנכסים. נציגות הדיירים פועלת בהתנדבות לרוב ומושתתת על יחסי אמון של הנציגים עם כלל הדיירים, אי לכך אין לה סמכות משפטית או זכות להחליט ולחתום במקומם.

חשיבותה של נציגות הדיירים טמונה בעובדה שמעבר להחלטות שיש לבצע וישפיעו על כל ההליך, חלקן צריכות להיות מהירות ולכן יש לבצען בצורה מאורגנת. מעבר לכך, לאורך ההליך דרושה התנהלות שוטפת מול בעלי מקצוע שונים על פי אותן החלטות שהתבצעו על ידי בעלי הנכסים.

תפקידו של עורך דין מקרקעין בתהליך

כאמור המטרה הסופית של תהליך תמ”א 38 משותפת לכולן אך לאורך הדרך כל צד (יזם, בעלי הדירות או הרשות המקומית) ינסה למשוך את ההחלטות לכיוון המשתלם לו במטרה לקדם את האינטרסים שלו. על מנת שההליך יתנהל באופן תקין והוגן נדרש ליווי של עורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי לו תפקיד חשוב לאורך כל שלביו.

מצדם של בעלי הנכסים ישנו צורך לבצע בדיקה קפדנית של כלל המסמכים טרם החתימה עליהם, לעקוב אחר העמידה בהתחייבות של בעלי המקצוע ואם הן לא מתקיימות לפעול בהתאם וכמובן לעזור גם בנושא הסדר בתשלומים והמימון.

ישנם מספר שלבים בדרך למינוי נציגות דיירים. ראשית יש לכנס אסיפת דיירים ראשונית בה בעלי הנכסים יסקרו את האפשרויות השונות לגבי תהליך ההתחדשות ויחליטו מה נכון עבור הבניין שלהם. מעבר לכך, יש להחליט לגבי הפעילות השוטפת של הנציגות ותחומי אחריותה ועל הנושאים עבורם יכונסו אספות נוספות בהמשך.

בשלב הבא דיירים המעוניינים להיות חלק מהנציגות יציעו עצמם לתפקיד ושאר הדיירים יאשרו את דבר נציגותם. לאחר מכן, תבוצע חתימה על כתב הסמכת הנציבות שיהיה תקף לאחר שנחתם בידי 51% מהדיירים. מומלץ למנות אדם שיתעד בכתב את ההחלטות ויפיץ את המידע, וגם את כתב ההסמכה החתום, בקרב כלל דיירי הבניין בדרך המוסכמת על כולם.

לאחר השלמת הליך המינוי הנציגות יכולה להתחיל את עבודתה השוטפת ולפעול על פי אותן עקרונות שנקבעו באסיפה הראשונה. בהמשך, בעת החלטות שונות לגבי ההליך או בעלי המקצוע, הדיירים והנציגים יפגשו שוב וגם ישיבות אלו מומלץ לתעד בפרוטוקול.

משרד עורכי דין ונוטריון של אמיר שטיינהרץ ושות’ בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין, מלווה פרויקטים של תמ”א 38 במשך שנים רבות ודואג להליך בטוח ונכון.