עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה, המכונה גם עסקת אחוזים או עסקת מכר חלקי, היא עסקה בה בעל קרקע מוכר ליזם או לקבלן חלק מהקרקע שבבעלותו. בתמורה לכך בונה הקבלן נכסים גם על חלקו היחסי של בעל הקרקע, וזאת בהתאם לאחוזי הקומבינציה שנקבעו. לדוגמא, אם בעל קרקע מכר לקבלן 70% מהשטח, והקבלן בנה על כל הקרקע בניין עם 10 דירות, הרי שבסיום הפרויקט יקבל בעל השטח 3 דירות בבניין.

קביעת אחוז הקומבינציה

חשוב לדעת כי קביעת אחוז הקומבינציה מושפעת רבות מערכו הנדל”ני של השטח, מנתוניו המסוימים וממאפייני סביבתו הקרובה. כך לדוגמא, אחוז הקומבינציה יהיה יותר גבוה באזור המרכז מאשר בנגב, כאשר מדובר בשכונה יוקרתית ומבוקשת לעומת נחשלת, וכשהשטח גובל בפארק ולא בבית ספר.

המיסוי ויתרונותיו בעסקת קומבינציה

אחד המניעים העיקריים לעסקת קומבינציה הינו חיסכון במס. למעשה, הקבלן משלם רק על החלק היחסי של השטח שנמכר ולכן רק עבורו הוא נדרש במיסים, בעוד שבעל השטח אינו נדרש לשלם מס רכישה עבור חלקו בדירות מכיוון שלא קנה אותן מהקבלן. מעבר לכך, קיימים שיקולים נוספים המשפיעים על גובה המיסוי בעסקאות קומבינציה שיש לקחת בחשבון.

שיקולי מיסוי נוספים בעסקת קומבינציה

בעסקת קומבינציה יש לבחון עוד גורמים נוספים המשפיעים על היטלי המיסוי:

•  מס שבח – מוטל על מוכר הקרקע ומושפע רבות מתאריך רכישת הזכויות עבורה. כמו כן, אם הקרקע התקבלה כירושה, מועד פטירתו של המוריש מכתיב את שיעור מס השבח. במידה והזכויות על השטח התקיימו במספר שלבים, הרי שהמיסוי ייערך בנפרד עבור כל שלב. יש לציין כי אם כבר קיים על השטח בית מגורים, מומלץ לבחון את הכדאיות של בקשת פטור עבורו.
• מס ערך מוסף – מוטל גם על הקבלן עבור השטח שרכש, וגם על בעל הקרקע עבור שירותי הבנייה שקיבל מהקבלן ביחס לחלקו בקרקע.
• היטל השבחה – חל על בעלי הקרקע ונובע מעליית שווייה בגין עבודות ההשבחה שבוצעו בה ממועד רכישתה. את ההיטל יש לשלם רק במועד מימוש ההשבחה, שמתבטא בבנייה או במכירה של הנכסים על החלקה.
• מנהל מקרקעי ישראל – במידה והקרקע אינה בבעלות פרטית אלא נרכשה כחכירה ממנהל מקרקעי ישראל, יש לשלם למנהל בגין שינוי ניצולן של הזכויות.

מאפייני הדירות בעסקת קומבינציה

חשוב לוודא מראש את טיב המפרט הטכני של הדירות המתוכננות על ידי הקבלן, וגם שהדירות שמקבל בעל השטח זהות במפרטן לאלו של הקבלן. שוויה של כל דירה שתיבנה יוערך על ידי הקבלן, ובמידה שערכן של הדירות שיקבל בעל הקרקע יהיה גבוה או נמוך מאחוז הקומבינציה שנקבע, תיקבע מראש שיטת התחשבנות מול הקבלן.