מה עליכם לדעת לפי שאתם חותמים על הסכם לקידום פרויקט “פינוי בינוי”

כולם מדברים על “חוק המעכרים” ואולי אפילו מזהירים אתכם מפניהם. בכתבה שלפניכם, סיכמתי את כל המידע הרלוונטי עבורכם בבואכם לקדם פרויקט של פינוי בינוי בבניין שלכם.

רוב של 7 מתוך 3 אישרו לאחר דיונים רבים את “חוק מארגני העסקאות” בתחילת חודש מרץ 2017,. המוכר יותר בשמו הלא פורמלי “חוק המעכרים”, הינו יוזמה של משרד המשפטים והמשרד לבינוי ושיכון, אשר בא להסדיר את ההסכמים שבין הדיירים למארגני עסקאות פינוי בינוי. החוק מגדיר כמה נושאים שעד היום לא נתנו עליהם את הדעת – בין השאר הוא מגדיר תפקידי היזמים והמארגנים ואת חובותיהם כלפי הדיירים. “חוק מארגני העסקאות” יצר בלבול רב בקרב כל הצדדים בפרוייקט פינוי בינוי – הן אצל הדיירים והן אצל היזמים והקבלנים וכעת נעשה קצת סדר.

מהו חוק מארגני העסקאות?

את החוק יזמו הגברת עינת גנון, ראש אגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, הגברת כרמית יוליס, ראש אשכול נדל”ן במחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, והמשנה ליועץ המשפטי לממשלה עו”ד ארז קמיניץ. החוק, כאמור, מתייחס להליך פינוי בינוי , אשר במקרים רבים מתחייבים הדיירים בפרויקט לחתום על כתב התחייבות מול אדם (בדרך כלל משווק או סוכן נדל”ן), שבכך מבטיח לעצמו בלעדיות לקידום הפרויקט. בכך למעשה, באפשרותו להציע ליזמים וקבלנים לרכוש ממנו, במיליוני שקלים, את הזכות על הפרויקט, דבר שמייקר את ההליך כולו, ולעיתים אף מעכב אותו. יתרה מכך, מדובר לעיתים בניצול ציני של הדיירים אשר ברוב המקרים אינם מבינים את המשמעות של ה”מארגן”, אשר אותו החוק בא למנוע.

לוחות הזמנים החדשים מטרתם להגן עליכם הדיירים

חוק מארגני העסקאות מגדיר לוחות זמנים, אשר בהם חייב המארגן לעמוד, מול בעלי הדירות. ראשית, עליו להשיג חתימות של 50% (בבניין עם 16 דירות) או 40% (בבניין בן 17 קומות) או 35% (בבניין בן 36 דירות ומעלה) מכל בעלי הדירות, תוך שישה חודשים לכל היותר. רק אז יוארך תוקף ההסכם לתקופה של 18 חודשים, בהם עליו להשיג את יתרת החתימות של בעלי הדירות בבניין. במהלך חודשים אלו, ככל שתחול התקדמות בהשגת החתימות, יוארך תוקף ההסכם לשנתיים.

כמו כן, מיום החתימה עד תחילת הבנייה לא יחלפו יותר משלוש שנים בפרויקטים של תמ”א 38, או חמש שנים בפרויקטים של פינוי בינוי. ההסכם יפוג 4 שנים מיום קליטת התוכנית להריסת הבניין והקמת בניין חדש במקומו במוסד התכנון. במידה ותופקד תוכנית להתנגדויות, ההסכם יפוג אחרי 5 שנים.

תנאים לקיום האסיפה הכללית באחריות המארגן לארגן אסיפה, בה יהיו נוכחים לפחות 40% מבעלי הדירות. עליו להודיע על הפרטים לקיום האסיפה באופן ברור שיגיע לידיעת הדיירים, וכן לכתוב במהלכה פרוטוקול אשר יועבר לידיהם. במהלך האסיפה הוא מחוייב לחשוף בפני הדיירים את שכרו, וכן הקשר שלו לפרויקט, מתוך מגמה לשקיפות מלאה בינוי לבין דיירי הבניין בכל ההתנהלות בפרויקט. למשל, אם יש לו קרבה משפחתית למי מהדיירים בפרויקט, או אם הינו קרוב משפחה של היזם או עובד מטעמו.

מה באמת חשוב לדעת לפני שחותמים על מסמך “כובל” ?

ראשית, ככלל, לפני שחותמים על כל מסמך כובל כזה או אחר, יש לבחון אותו היטב עם עו”ד המתמצא בתחום ההתחדשות העירונית. בכל הנוגע לפרויקט פינוי בינוי או תמ”א 38, יש להיוועץ בעו”ד אשר עיקר עיסוקו בהתחדשות העירונית. הביקורת על החוק החדש מתייחסת לכך, שלמרות המטרה המבורכת, אין בו כדי לשנות את המצב הקיים, והוא אף עלול להשפיע לרעה על הפרויקט. יובהר כי החוק לבדו אינו מספיק, כדי להגן על האינטרסים של הדיירים. כדאי להיות מיוצגים כבר בשלב החתימות / ההצעות לפרויקט, ובכך להגן את זכויותיכם.