פינוי בינוי זכויות הדייר

פרויקטים של פינוי בינוי נועדו בראש ובראשונה לספק רמת בטיחות גבוהה יותר למגורים עבור דיירים על ידי יצירת חיזוק מבני למבנה הקיים כנגד רעידות אדמה (תמ”א 1 – שיפוץ) והוספת ממ”ד. בתמ”א 2, פינוי בינוי, מדובר על בנייה של מבנה חדש לגמרי המספק גם יציבות מפני רעידות אדמה וגם תוספת ממ”ד.

בשני סוגי הפרויקטים לדיירים (בעלי הדירות) יש זכויות המעוגנות במסגרת חוק פינוי בינוי. במאמר זה, נסביר בהרחבה על הזכויות הללו ואיך ניתן לממש אותן בצורה הטובה ביותר.

זכויות הדיירים בפרויקט פינוי בינוי

זכויות הדיירים מכסות את כל שלבי הפרויקט, החל משלב התכנון וההכנה ועד לסיום הבנייה והאכלוס מחדש. חשוב להכיר את כל הזכויות כבר בשלב הראשון של בחינת המוכנות להיכנס לפרויקט. סקירה זו של זכויות הדיירים מספקת מבט כללי על הזכויות, אולם חשוב לציין כי כל מקרה הוא ייחודי ויכול לדרוש התייחסות פרטנית ומעמיקה יותר.

זכויות בסיסיות

הזכות לקבל חלופה הולמת

אחת הזכויות המרכזיות של דיירים בפרויקט פינוי בינוי היא הזכות לקבל חלופה הולמת לדירתם הקיימת. חלופה זו צריכה להיות שווה ערך או עדיפה על הדירה הנוכחית מבחינת גודל, מיקום ואיכות.

בדרך כלל, הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר, הכוללת שיפורים כגון מרפסת, חנייה, מחסן וממ”ד. חשוב לוודא שהחלופה המוצעת עונה על צרכי הדייר ומשפרת את איכות חייו. במקרים מסוימים, ייתכן שיוצעו אפשרויות נוספות כגון פיצוי כספי או דירה חלופית באזור אחר, אך הדייר תמיד זכאי לחלופה שתואמת או עולה על ערך דירתו הנוכחית.

הזכות לסרב לפינוי בינוי

לכל דייר (בעל דירה) יש זכות להסכים לביצוע הפרויקט או לסרב לו. מדובר בזכות חשובה ומרכזית, שמבטיחה שכל דייר יהיה חלק מהתהליך ויכול להביע את דעתו. עם זאת, כדי למנוע חסימת פרויקטים על ידי התנגדות בודדת, נקבעו כללים המגדירים מתי סירוב מתקבל ומתי לא. לדוגמה, אם על פי אחוז הההסכמה שנקבע, רוב הדיירים מסכימים לפרויקט וישנם סרבנים בודדים, ניתן לעיתים להמשיך בפרויקט בכפוף לתנאים מסוימים ובאישור ועדות התכנון.

חשוב להדגיש כי הזכות לסרב אינה מוחלטת. במקרים בהם רוב מכריע של הדיירים תומך בפרויקט, ייתכן שיופעל לחץ משפטי על הדיירים הסרבנים להצטרף לפרויקט. עם זאת, החוק מגן על זכותם של דיירים לסרב מסיבות מוצדקות, כגון חששות בטיחותיות או כלכליות מבוססות.

הזכות לכפות על דייר סרבן עסקת פינוי בינוי

במקרים מסוימים, כאשר רוב מכריע של הדיירים (לרוב 80% ומעלה) מסכימים לפרויקט פינוי בינוי, קיימת אפשרות חוקית לכפות את העסקה על דיירים סרבנים, וזאת במטרה למנוע מצב בו מיעוט קטן של דיירים מונע את קידום הפרויקט וחידוש המבנה.

תהליך זה מוסדר בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), ומאפשר לרוב הדיירים להגיש תביעה נגד הדיירים הסרבנים. בית המשפט יבחן את הסיבות לסירוב ואת ההשלכות של הפרויקט על כל הצדדים, ואם יימצא כי הסירוב אינו מוצדק וכי הפרויקט מציע תנאים הוגנים לכל הדיירים, עשוי בית המשפט לאשר את כפיית העסקה על הדיירים הסרבנים.

חשוב לציין כי הליך זה הוא צעד אחרון, ובדרך כלל נעשים ניסיונות רבים להגיע להסכמה בדרכי שלום לפני פנייה לערכאות משפטיות.

זכויות כלכליות

זכות המיסוי

פרויקט פינוי בינוי כולל הריסה של מבנה קיים ובנייה של מבנה חדש, והפעולה נחשבת לעסקת מכירה מלאה מול היזם המבצע את הפרויקט. למרות זאת, בחוק נקבע כי בעלי הדירות הקיימים (ולא דיירים חדשים הרוכשים דירות מהיזם) יהיו פטורים מתשלומים של מס שבח, מס רכישה והיטלי השבחה. הפטור נועד להקל על הדיירים ולהבטיח שהם לא ייפגעו כלכלית כתוצאה מהפרויקט. כל תשלום מס, אם יחול, ייפול על היזם ולא על בעלי הדירות המקוריים.

זכאות לשכירות חלופית

במסגרת הזכאות לשכירות חלופית, בעלי הדירות זכאים לקבל דמי שכירות מהיזם לכל תקופת הבנייה ועד האישור לכניסה למגורים בבניין החדש. גובה השכירות נקבע במשא ומתן מול היזם, בדרך כלל בהתאם לביצוע שמאות, מה שמבטיח שהדיירים יקבלו סכום שמכסה את עלות השכירות באזור שבו הם גרים. חשוב לוודא שהסכום מספיק לצורכי הדיירים ושישנו הסכם ברור ומפורט לגבי תשלומי השכירות, כולל תנאים להארכה במקרה של עיכובים בבנייה.

בנוסף, בעלי הדירות זכאים לקבל מימון מהיזם לביצוע הובלת רכושם במועד הפינוי ובמועד האכלוס מחדש של הדירה החדשה. מדובר בזכות חשובה שמבטיחה שהדיירים לא יישאו בעלויות נוספות במהלך המעבר לדירה החדשה.

זכאות לערבויות וביטחונות

פרויקט פינוי בינוי כרוך בעלויות גבוהות והתחייבויות רבות מצד היזם והקבלן. כדי להבטיח את זכויות הדיירים, הם זכאים לקבל ערבויות כספיות מהיזם. הערבויות נועדו להבטיח שהיזם יעמוד בכל ההתחייבויות כלפי הדיירים, ובמקרה של פשיטת רגל או כשל בפרויקט, הערבויות יבטיחו את השלמת הבנייה או פיצוי כספי לדיירים. מדובר בזכות קריטית שמבטיחה שהדיירים לא יישארו באמצע הפרויקט ללא אפשרויות ומימון.

זכויות לאוכלוסיות מיוחדות

בעלי דירות המשתייכים לאוכלוסיות מיוחדות כמו קשישים, מתמודדי נפש ואחרים, זכאים להקלות ולזכויות נוספות שמטרתן להקל עליהם את ההתמודדות עם השינוי הן מבחינה פיזית והן מבחינה נפשית. למשל, קשישים עשויים לקבל פתרונות מגורים זמניים בקרבת מקום או תמיכה נוספת במעבר דירה. מתמודדי נפש יכולים לקבל תמיכה וליווי מקצועי לאורך התהליך.

זכויות קשישים בפינוי בינוי

קשישים מהווים קבוצה מיוחדת בפרויקטי פינוי בינוי, ולכן החוק מעניק להם זכויות והגנות נוספות:

• דיור חלופי מותאם: קשישים זכאים לדיור חלופי המותאם לצרכיהם הייחודיים, כולל נגישות מלאה ואמצעי בטיחות מתאימים.
• ליווי אישי: הם זכאים לליווי אישי לאורך כל התהליך, כולל סיוע בהבנת ההסכמים והשלכותיהם.
• אפשרות להישאר בסביבה המוכרת: במידת האפשר, יש לשאוף לספק לקשישים דיור חלופי בסביבה המוכרת להם, כדי למנוע טלטלה רגשית וחברתית.
• תמיכה במעבר: זכאות לסיוע מיוחד בתהליך המעבר, כולל עזרה בארגון וסידור הדירה החדשה.
• הגנה מפני לחץ: הגנה מיוחדת מפני לחץ בלתי הוגן לחתום על הסכמים או לקבל החלטות מהירות.

זכויות נכים בפרויקט פינוי בינוי

דיירים עם מוגבלויות זכאים גם הם להתאמות מיוחדות בפרויקטי פינוי בינוי:

• נגישות מלאה: הדירה החדשה חייבת להיות נגישה באופן מלא, כולל התקנת אמצעי עזר כגון מעלונים, ידיות אחיזה, ודלתות רחבות.
• התאמות ייחודיות: זכאות להתאמות ספציפיות בהתאם לסוג המוגבלות, כגון מטבח מונמך לכיסאות גלגלים או מערכות התראה חזותיות לכבדי שמיעה.
• מיקום מועדף: במידת האפשר, יש לשאוף למקם את דירותיהם של נכים בקומות נמוכות או בקרבת מעליות.
• ליווי מקצועי: זכאות לליווי של איש מקצוע המתמחה בצרכי נגישות לאורך כל תהליך התכנון והביצוע.
• זמן התארגנות נוסף: אפשרות לקבל זמן נוסף להתארגנות לקראת המעבר, בהתחשב באתגרים הייחודיים.

זכויות ייצוג והתאגדות

זכאות להתאגד

לבעלי הדירות יש זכות להתאגד ולהוות גוף מאוחד מול היזם. לרוב, בעלי הדירות בוחרים נציגות מטעמם שתהיה בקשר ישיר עם היזם ותנהל את כל התקשורת, המשא ומתן והתנאים מולו. התאגדות הדיירים מאפשרת להם לפעול כגוף חזק ומלוכד, שמסוגל להשפיע על תנאי הפרויקט ולהבטיח שזכויותיהם יישמרו. נציגות הדיירים אחראית גם לעדכן את כלל הדיירים לגבי התקדמות הפרויקט ולפעול בשקיפות מלאה.

זכאות לייצוג ומימון עורך דין

בעלי הדירות זכאים לבחור חברת עורכי דין מלווה שתייצג אותם מול היזם ועורכי דינו. עורכי הדין המייצגים את הדיירים אחראים לשמור על זכויותיהם, להכין חוזים מתאימים, לדאוג לערבויות ולוודא שכל ההיבטים החוקיים מתנהלים כראוי. חשוב לדעת כי שכר הטרחה של חברת עורכי הדין משולם על ידי היזם, מה שמבטיח שהדיירים יקבלו ייצוג מקצועי מבלי לשאת בעלויות נוספות.

זכאות ליווי של מפקד בנייה

בעלי הדירות זכאים לבחור מפקח בנייה מטעמם, שתפקידו לבדוק את המפרט המוצע על ידי היזם ולוודא שהתכניות עומדות בדרישות ובסטנדרטים שנקבעו. מפקח הבנייה מוודא שהבנייה מתבצעת בהתאם לחוזה ומונע ליקויים או חריגות. שכר הטרחה של מפקח הבנייה משולם גם הוא על ידי היזם, וכך הדיירים מקבלים פיקוח מקצועי שמבטיח את איכות הבנייה.

זכויות ביחס לשטח הדירה

במסגרת פרויקט פינוי בינוי, הדיירים מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר ביחס לדירותיהם הישנות. כל דירה חדשה כוללת חדר ממ”ד (מרחב מוגן דירתי) כחובה בכל פרויקט, מה שמגדיל את שטח הדירה המתקבלת. בנוסף, במרבית המקרים מקבלים הדיירים גם מרפסת, חנייה ולעיתים אף מחסן. גודל השטח שיגדל תלוי בשטח הקיים לבנייה ובתנאים הספציפיים של כל פרויקט.

זכויותיהם של השוכרים בפרויקט פינוי בינוי

למרות שעיקר הזכויות בפרויקט פינוי בינוי מוענקות לבעלי הדירות, גם לשוכרים יש זכויות מסוימות שחשוב להכיר:

1. הודעה מוקדמת: השוכרים זכאים לקבל הודעה מוקדמת על הפרויקט המתוכנן, בדרך כלל לפחות שישה חודשים לפני מועד הפינוי המתוכנן.
2. פיצוי על פינוי מוקדם: אם חוזה השכירות מסתיים לפני זמנו בשל הפרויקט, השוכרים עשויים להיות זכאים לפיצוי מסוים.
3. סיוע במציאת דיור חלופי: במקרים מסוימים, היזם או בעל הדירה עשויים לסייע לשוכרים במציאת דיור חלופי.
4. זכות להמשיך לגור בדירה עד לפינוי: כל עוד לא הסתיים חוזה השכירות והפינוי לא החל בפועל, השוכרים רשאים להמשיך לגור בדירה.
5. החזר של דמי שכירות ששולמו מראש: אם השוכרים שילמו שכר דירה מראש לתקופה שלאחר הפינוי, הם זכאים להחזר.

חשוב לציין כי זכויות השוכרים עשויות להשתנות בהתאם לתנאי החוזה הספציפי ולחוקים המקומיים, לכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין בנוגע לזכויותיהם הספציפיות.

שמירה על זכויות הדיירים באמצעות ייצוג משפטי מקצועי

שמירה על זכויות הדיירים בפרויקטי פינוי בינוי היא קריטית להבטחת תהליך הוגן ומוצלח.

באמצעות ייצוג משפטי מקצועי, הדיירים יכולים לוודא שכל זכויותיהם נשמרות ומתמלאות. עורך דין המתמחה בתחום ילווה את הדיירים בכל שלבי הפרויקט, כולל ניסוח והגנה על חוזים, ניהול משא ומתן מול היזם והבטחת קבלת ערבויות וביטחונות. ייצוג משפטי מקצועי מעניק לדיירים ביטחון ושקט נפשי, בכך שהוא דואג שכל הזכויות המשפטיות נשמרות, ומונע מקרים של ניצול או הפרת זכויות.

בנוסף, עורך הדין מסייע בהבנת הזכויות והחובות של כל צד, ומציע ייעוץ אסטרטגי כדי למנוע סכסוכים ולהבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה חלקה ויעילה. באמצעות ייצוג משפטי מקצועי, הדיירים מבטיחים את מימוש זכויותיהם ואת קבלת התנאים הטובים ביותר בפרויקט פינוי בינוי.

לסיכום

זכויות הדיירים בפרויקטי פינוי בינוי הן רבות ומשמעותיות, וכוללות זכויות כלכליות, חברתיות ומשפטיות. עם זאת, לא תמיד הזכויות הללו מכובדות במלואן, ולעיתים נדרש ליווי מקצועי על מנת להבטיח שזכויות הדיירים יישמרו וכי הפרויקט יבוצע בצורה הוגנת ובטוחה.

משרדנו מתמחה בליווי וייצוג דיירים בפרויקטי פינוי בינוי, ומעניק שירות מקצועי ומקיף שמבטיח שתקבלו את כל הזכויות המגיעות לכם. אנו דואגים לכל ההיבטים המשפטיים, מההסכמים ועד הערבויות, ובכך מבטיחים שתיהנו מההטבות המקסימליות שניתן לקבל במסגרת הפרויקט.

בין אם מדובר בזכאות לשכירות חלופית, מימון הובלה, ייצוג משפטי, ליווי של מפקח בנייה או ערבויות וביטחונות – אנו כאן כדי לוודא שכל פרט קטן יטופל וכי זכויותיכם יכובדו במלואן.

לייעוץ מקצועי וללא עלות עם עורך דין פינוי בינוי, השאירו פרטים או התקשרו עכשיו: 03-3819876