שמאי דיירים בפינוי בינוי

בשנים האחרונות, הליכי פינוי בינוי הפכו לדבר החם ביותר בשוק הנדל”ן הישראלי. פינוי בינוי מאפשר בנייה של דירות חדשות באזורי הביקוש, בתוכנית המסבה רווחים משמעותיים לדיירים, לחברה היזמית ואף למדינה. עם זאת, לעיתים האינטרסים של הגורמים השונים בהליך מתנגשים. כפי שנראה להלן, הדרך שלכם, הדיירים, לשמור על האינטרסים שלכם בהליך, היא להסתייע בשמאי דיירים בפינוי בינוי.

מהי חשיבות הדיוק בתהליכי השומה בפרויקטי פינוי בינוי?

הליכי פינוי בינוי משתלמים הן ליזם והן לדיירים, כל אחד מסיבותיו הוא:

• הרווח ליזם: היזם ימכור דירות חדשות מבלי שיידרש לשלם על הקרקע. במקום זאת, הוא יחדש את הבניין כולו וימסור לדיירים המקוריים דירות מחודשות, גדולות ובטוחות יותר
• הרווח לדיירים: הדיירים אמנם ייאלצו לעזוב את בתיהם למשך לא מעט שנים, אולם בסופו של דבר יזכו בדירות מחודשות וגדולות יותר מבלי שיצטרכו לשלם על כך כלל

עם זאת, כדי שהפרויקט אכן יהיה משתלם, יש לבדוק את הכדאיות הכלכלית שלו עבור היזם ועבור הדיירים. על כן, חשוב מאוד לדייק בהליכי השומה בפרויקט פינוי בינוי. השמאי יבחן כי הפרויקט אכן משתלם ליזם ולדיירים. מעבר לכך, בהתאם לרווח הצפוי ליזם מהעסקה, תיקבע התמורה שיקבלו הדיירים.

לכם, הדיירים, כדאי מאוד שלא להסתפק בשומה מטעם היזם אשר תבחן את הכדאיות שלכם בהליך. צרו קשר עם שמאי דיירים אשר יבחן מטעמכם האם הפרויקט רווחי ומשתלם עבורכם, ועבור היזם. רק כך תוכלו להיות בטוחים כי הפרויקט אכן רווחי עבורכם וכי התמורה שאתם צפויים לקבל הינה כדאית בנסיבות העניין.

ליווי וייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית ופינוי בינוי

בתהליך פינוי בינוי, חשוב מאוד שהדיירים יקבלו ליווי וייצוג מקצועי לאורך כל הדרך. זה כולל לא רק שמאי דיירים, אלא גם עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית. הליווי המקצועי מבטיח שהאינטרסים של הדיירים יישמרו מול היזם והרשויות, ושהם יקבלו את התמורה המיטבית עבורם.

תפקידו של שמאי דיירים בפינוי בינוי

תפקידו של שמאי דיירים פינוי בינוי הוא להבטיח את האינטרס של הדיירים בהליך. השמאי יבחן מהו הרווח הצפוי מהפרויקט כולו ועל סמך זאת ידאג כי הדיירים יקבלו את התמורה המקסימלית המגיעה להם. לא אחת, היזם יטען כי הרווח הצפוי לו מצומצם ולכן גם התמורה שיציע לדיירים תהיה מוגבלת. שמאי דיירים יוכל להפריח טענה זו ולדאוג לכם לתמורה גבוהה שתהפוך את הפרויקט לכדאי.

מהן המטרות העיקריות של שמאי דיירים?

שמאי דיירים יעסוק במגוון נושאים לאורך הדרך. באופן קונקרטי, יעסוק בכל אחד מהנושאים הבאים:

• באופן כללי, מטרתו של שמאי דיירים בפינוי בינוי הוא לשמור על האינטרסים של הדיירים בהליך. האינטרס בא לידי ביטוי, בין היתר, בקביעת תשלומי שכר הדירה מהיזם לדיירים לאורך הפרויקט וכן בהערכת שווי הדירה המחודשת בסוף ההליך. השמאי מטעמכם יבחן מה באמת צפוי להיות שוויה של הדירה שלכם לאחר תום העבודות.
• תפקיד נוסף של השמאי הוא לוודא היתכנות כלכלית של הפרויקט. השמאי יבחן כי פינוי בינוי אצלכם בבניין באמת משתלם עבורכם, ואף עבור היזם. חשוב להבין כי גם לכם אינטרס מובהק לכך שהפרויקט יהיה משתלם עבור היזם. רק אם הפרויקט יהיה משתלם עבורו, היזם יפעל כיד להשלים אותו במהרה ולהוציא אותו בסטנדרט הגבוה ביותר. על כן, תרצו לוודא גם בעזרת שמאי דיירים מטעמכם כי הפרויקט משתלם.
• הערכת שווי התמורה והערבויות: כאמור, השמאי יעריך את שווי התמורה המוצעת לכם וכן את אפקטיביות הערבויות שמעמיד היזם. הכל, כדי להבטיח את האינטרס שלכם בפרויקט.
• ניקוד דירות: שמאי דיירים יערוך “ניקוד דירות”. הניקוד יתבסס על השטח של הדירה וכן שאר מאפייניה, דוגמת קומה, כיווני אוויר, מספר חניות ועוד. בסופו של דבר, התמורה שתיקבע עבור כל דייר תתבסס על ניקוד דירות זה. ככל שהניקוד גבוה יותר, כך התמורה גבוהה יותר. חשוב להדגיש שמדובר בהליך אובייקטיבי לחלוטין, המהווה אינטרס מובהק של הדיירים עצמם באשר לחלוקת התמורה עם תום העבודות.

שמאי דיירים פינוי בינוי: אופן התהליך

תהליך העבודה של שמאי דיירים בפינוי בינוי הוא מקיף ומעמיק. הוא מתחיל בסקירה ראשונית של הפרויקט והערכת היתכנותו, ממשיך באיסוף נתונים מפורט על המתחם והסביבה, ומתקדם לניתוח כלכלי מעמיק של הפרויקט. לאחר מכן, השמאי מכין חוות דעת שמאית מפורטת, מנהל משא ומתן מול היזם והשמאי מטעמו, ומלווה את הדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט. זוהי עבודה מורכבת הדורשת מומחיות, ניסיון והבנה מעמיקה של שוק הנדל”ן והתחדשות עירונית.

שלבי עבודה של שמאי דיירים

שמאי הדיירים מלווה את הפרויקט לאורך כל שלביו, מתחילתו ועד סופו. בשלב ההיתכנות, הוא בודק את הכדאיות הראשונית של הפרויקט. בשלב התכנון, הוא מייעץ לגבי תמהיל הדירות והתמורות לדיירים. כאשר מגיע שלב המשא ומתן, השמאי מסייע בניהולו מול היזם. בשלב הביצוע, הוא מפקח על עמידה בהתחייבויות היזם. לבסוף, בשלב המסירה, השמאי בודק את התאמת הדירות החדשות למפרט המוסכם. כל שלב הוא קריטי להצלחת הפרויקט ולהבטחת האינטרסים של הדיירים.

האם שמאי דיירים יכול לסייע בהתמודדות עם דייר סרבן?

במקרים של דייר סרבן, שמאי הדיירים ממלא תפקיד חיוני. הוא מכין חוות דעת מפורטת המוכיחה את כדאיות הפרויקט לכל הדיירים ומנתח באופן פרטני את התמורה המוצעת לדייר הסרבן. לעיתים, השמאי אף מציע פתרונות יצירתיים שעשויים לענות על חששותיו של הדייר הסרבן. אם נדרשים הליכי גישור או בוררות, השמאי מסייע גם בהם, על מנת למצוא פתרון שיהיה הוגן ומקובל על כל הצדדים, תוך שמירה על האינטרסים של כלל הדיירים.

סיוע בהשגת רוב נדרש בפינוי בינוי

בפרויקט פינוי בינוי, כמו גם בפרויקט תמ”א 38 הריסה ובניה, נדרשת הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות. שמאי הדיירים יכול לסייע בהשגת אחוז ההסכמה הנדרש על ידי הצגת נתונים מדויקים וניתוח מעמיק של כדאיות הפרויקט לכל הדיירים. הוא מספק מידע אובייקטיבי ומקצועי שעשוי לשכנע דיירים מהססים בכדאיות הפרויקט עבורם.

באיזה שלב צריך להיעזר בשמאי דיירים?

כדאי להיעזר בשמאי דיירים כמה שיותר מוקדם. ככל ששמאי הדיירים יהיה מעורב בפינוי בינוי משלב מוקדם יותר, היכולת שלו להשפיע על ההליך ועל התמורה שתקבלו תהיה גדולה יותר.

מה הופך שמאי דיירים לכזה אשר מסייע בפרויקט?

בחרו בשמאי דיירים אשר מסייע לפרויקט, ועומד בכל הקריטריונים הבאים:

• ניסיון בתחום: נדרש שהשמאי יהיה בעל ניסיון ספציפי בשמאות להתחדשות עירונית.
• מומחיות ומקצוענות: כמובן שלא מספיק ניסיון רב, אלא יש צורך גם במומחיות ובמקצוענות.
• היכרות עם השטח: בחרו בשמאי שמכיר את האזור. בשמאות, אין תחליף להיכרות בלתי אמצעית עם המקום.

סיכום

לסיכום, פרויקט פינוי בינוי או תמ”א 38 הוא צעד משמעותי עבורכם כדיירים, עם השלכות ארוכות טווח על איכות חייכם ועל ערך נכסכם, וליווי מקצועי של שמאי דיירים מנוסה הוא אחד המפתחות המרכזיים להבטחת האינטרסים שלכם לאורך כל התהליך. אל תמתינו – ככל שתפנו מוקדם יותר לייעוץ מקצועי, כך תוכלו להשפיע יותר על התהליך ולהבטיח תוצאות מיטביות.

לייעוץ ראשוני ללא עלות עם משרד עו”ד שטיינהרץ ושות’, התקשרו עכשיו: 03-3819876