חוק פינוי בינוי

בישראל מספר חוקים העוסקים בהתחדשות עירונית – חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), וכן החוק הוותיק מכולם – חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), תשכ”ה-1965. החוק מסדיר נושאים רבים העוסקים בפרויקטים של פינוי בינוי בישראל.

מהו הרעיון העומד בבסיס פינוי בינוי?

הרעיון המרכזי של מיזמי פינוי בינוי הוא פשוט, אך יעיל: היזמים הורסים בניינים ישנים ובונים במקומם בניינים חדשים ומודרניים, תוך מימון דיור חלופי לדיירים במהלך תקופת הבנייה. הדיירים נהנים מהדירות החדשות והמרווחות שמספקות סטנדרט מגורים גבוה יותר, כולל תוספות כמו ממ”דים ושטחים ירוקים משופרים. עבור היזמים, היתרון המרכזי הוא האפשרות למכור או להשכיר את הדירות הנוספות שנבנו, ובכך להחזיר את ההשקעה ולממש רווחים.

מהן המטרות העיקריות של חוק פינוי בינוי?

חוק פינוי בינוי נועד לענות על מספר אתגרים חשובים שהמדינה מתמודדת עימם בתחום המרחב האורבני.

החוק נחקק מתוך הבנה כי ישנם מספר יתרונות משמעותיים למיזמים של פינוי בינוי, הכוללים מענה לצפיפות אורבנית הולכת וגוברת, שיפור תנאי המחיה בבניינים ישנים, ושיפור התשתיות העירוניות הקיימות. בנוסף, החוק מאפשר לנצל את הקרקעות העירוניות בצורה יעילה יותר, תוך שמירה על הריאות הירוקות ושמירה על שטחים פתוחים בערים.

באילו תחומים עוסק חוק פינוי בינוי?

חוק פינוי ובינוי, הנקרא גם חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי, עוסק בכל הנושאים הבאים:

1. אופן כינוס בעלי הדירות והסכמה על פרויקט פינוי בינוי
2. הקשר שבין בעלי הדירות ליזם המקדם את הפרויקט
3. ביטול פרויקט פינוי בינוי לאחר חתימה על חוזים עם חלק מבעלי הדירות
4. תוכנה וצורתה של עסקת פינוי ובינוי
5. דייר סרבן – מה נחשב לסירוב בלתי סביר ואילו סנקציות ניתן לנקוט כנגד דייר סרבן
6. תמורה ייחודית לקשישים
7. תנאים למינוי שמאי לבחינת כדאיות כלכלית של הפרויקט
8. הוראות ביצוע, סמכויות שיפוט ועוד

זוהי רשימת הנושאים המוסדרת בשבעת סעיפי החוק. כאמור, חוק זה הוא רק אחד מחוקי פינוי בינוי ובחוקים האחרים, וכן בתקנות ובהוראות משרדי הממשלה הרלוונטיות, מוסדרים נושאים נוספים אשר כולם יחד יוצרים את המארג השלם של חוקי פינוי בינוי.

מהן ההטבות הקיימות בחוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי?

על אף ששמו המלא של חוק פינוי בינוי הוא חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי, עיקר ההטבות לא מצויות בו אלא דווקא בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. על כן, נעסוק באותן הטבות המופיעות בפרק ו’ לחוק התחדשות עירונית:

• פטור ממכרז: היזם בפרויקט פינוי בינוי מקבל לידיו זכויות במקרקעין. על פי רוב, מקרקעין אלו שייכים לרשות מקרקעי ישראל (רמ”י). ככלל, הקצאת מקרקעין על ידי רמ”י כפופה למכרז. החוק, במטרה לעודד מיזמי פינוי בינוי, מעניק ליזמים פטור ממכרז בהליכי פינוי בינוי.
• הנחה בארנונה בדירת תמורה: החוק מעניק הנחה משמעותית בארנונה לדירת תמורה, כך שהדייר לא ישלם יותר ארנונה ממה שהיה משלם קודם למעבר לדירת התמורה.
• דירה חדשה בחינם: לבסוף, ההטבה המשמעותית ביותר עבור הדיירים היא קבלת דירה חדשה, גדולה יותר, איכותית יותר ויפה יותר, ללא תוספת תשלום. הדייר לא יידרש לשלם כל תשלום שהוא ליזם עבור הגדלת הדירה והוספת המתקנים החיוניים בה.
• פטור ממיסוי מקרקעין: ככלל, עסקאות מקרקעין חייבות במס שבח ורכישה, וכן יכולות להוביל לחיות בהיטל השבחה. חוק הרשות להתחדשות עירונית קובע כי באופן כללי, הליכי התחדשות עירונית יהיו פטורים ממיסוי מקרקעין. עם זאת, ייתכנו מצבים בהם הדיירים כן יתחייבו בתשלומים מסוימים, בהתאם לנסיבות העניין.

חוק פינוי בינוי פיצויים: עיקרי התיקונים והעדכונים

ב-2006 נחקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס”ו-2006, אשר נועד להסדיר את ההליכים המשפטיים והמעשיים למימוש מיזמי פינוי בינוי. אחד ההיבטים החשובים של החוק הוא הדרישה לרוב מיוחד של דיירים לצורך אישור הפרויקט. בשנת 2021, החוק תוקן כך שדרישת ההסכמה ירדה ל-66%, מה שאפשר להקל על היזמים והדיירים ולהקטין את הפוטנציאל לעיכובים בפרויקטים.

דייר סרבן בחוק פינוי בינוי

חוק פינוי ובינוי קובע מי הוא דייר סרבן ובאילו צעדים ניתן לנקוט כנגדו. על פי החוק, דייר סרבן הוא מי שמסרב לביצוע עבודות פינוי בינוי, מבלי שיש הסבר סביר לסירובו.

כפי שנראה להלן, כדי להתחיל בעבודות בפועל נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים לביצוע העבודות. המחוקק חשש ממצב בו קומץ דיירים ימנע את ביצוע העבודות ללא סיבה ממשית לעשות כן, ולכן אפשר ליתר הדיירים להגיש תביעת נזיקין כנגד הדייר הסרבן, בגין הנזק הכלכלי שגרם להם (שלילת הרווח הצפוי מהפרויקט). תביעה שכזו יכולה להגיע לעשרות מיליונים, מה שצפוי להרתיע בהחלט דיירים מלסרב סירוב בלתי סביר לעסקאות פינוי בינוי.

עם זאת, לא כל סירוב ייחשב לבלתי סביר. סירוב יוכר כסביר בכל אחד מהמצבים הבאים:

1. עסקת הפינוי – בינוי אינה כדאית לדייר מבחינה כלכלית
2. התמורה שהוצעה לדייר אינה עומדת בקריטריונים הקבועים בחוק (רלוונטי במיוחד לקשישים ולנכים)
3. הבטוחות שהעמיד היזם אינן מספיקות
4. לא הוצעו לדייר מגורים חלופיים הולמים לתקופת העבודות

זכויות הדיירים בפרויקט פינוי בינוי

זכויות הדיירים בפרויקט פינוי בינוי על פי חוק, נחלקות לשניים – בתקופת העבודות ובסופן. באשר לתקופת העבודות, על היזם להציע לדיירים מגורים חלופיים, או תשלום עבור מגורים חלופיים. על התשלום לאפשר שכירת דירה דומה לזו שהייתה לדיירים ובאזור דומה לאזור מגוריהם.

באשר לתום העבודות, זכותם של הדיירים לקבל דירה מחודשת וגדולה יותר. החוק קובע תוספות מינימליות לכל דירה (ממ”ד בגודל תקני, למשל), אולם היזם יוכל להרחיב את הדירות אף מעבר לכך.

קשישים וזכויותיהם בפרויקט פינוי בינוי

קשישים עלולים להתקשות עם המעבר מדירתם לדירה אחרת והחזרה לדירתם לאחר מספר שנים. על כן, החוק מעניק להם זכויות מורחבות. היזם יהיה מחויב להציע לדיירים קשישים דירת תמורה בבניין שכבר עבר פינוי בינוי. אלו יוכלו לעבור לדירת התמורה, לקבל את מלוא הזכויות בה ולחסוך את המעבר הכפול חזרה לדירתם המקורית.

מעבר לכך, על היזם להציע לקשיש חלופות נוספות. מעבר לבית אבות ותשלומי איזון, תשלום שווי הדירה, קבלת שתי דירות אשר שוויין המצטבר כשווי הדירה המקורית ודירת תמורה קטנה עם תשלומי איזון אלו רק חלק מהתמורות החלופיות שיוכל היזם להציע לדיירים הקשישים.

ככל שתמורות אלו לא תוצענה במלואן לדיירים הקשישים, כנדרש על פי חוק, סירוב שלהם להליכי פינוי בינוי לא ייחשב לבלתי סביר. רק אם יסרבו לאחר שהוצעו להם כל התמורות המחויבות בפינוי בינוי על פי חוק, הסירוב שלהם ייחשב לבלתי סביר על כל המשתמע מכך.

ערבות חוק המכר – פינוי בינוי

חוק המכר דירות (הבטחת השקעות) מחייב את הקבלן להעמיד ערבות לאורך העבודות. זאת, כדי למנוע מצב בו הוא יפשוט רגל במהלך העבודות והשקעות רוכשי הדירות תרדנה לטמיון. אף בהליכי פינוי בינוי יעמידו היזם והקבלן ערבויות להשלמת עבודותיהם, אולם אלו תהיינה שונות בנסיבות העניין. התייעצו עם עורך הדין המלווה את העסקה האם הערבויות אכן מספיקות, וככל שלא – דרשו מהיזם להעמיד ערבויות משמעותיות יותר!

שינויים ועדכונים חשובים בחוק

להלן נמנה בקצרה שינויים ועדכונים חשובים בפינוי בינוי בחוק, אשר יש בהם כדי להשפיע ישירות על הדיירים:

שינויים בחבויות המס

ככלל, עסקאות פינוי בינוי פטורות ממס שבח על אף השבח הנצבר בהן. תנאי הפטור עודכנו לאחרונה וכיום הם מקיפים ורחבים יותר (חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ”ג-1963).

גיל הזכות לחלופות בפרויקט פינוי בינוי

עדכוני החקיקה אף קובעים כי מגיל 70 ומעלה, ולא רק מגיל 75, היזם יצטרך להציע לדייר תמורה חלופית נוספת, מלבד דירת התמורה (חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס”ו-2006, סעיף 10).

הפחתת אחוז הסכמת דיירים

לבסוף, המחוקק אף הפחית את אחוז הסכמת הדיירים הדרוש לפינוי בינוי. לראשונה, במסגרת תמא 38/2 די ב-66% מבעלי הדירות כדי להתחיל בעבודות עצמן, בכפוף לאישור בית המשפט (חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006, תיקון מס’ 4). בפינוי בינוי למתחמי מגורים, נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות לשם תחילת שלבי התכנון והסכמה של 100% לצורך תחילת העבודות עצמן.

סיכום

לסיכום, חוקי פינוי בינוי מסדירים את כל הפן החוקי של הליכים אלו. החוקים נוגעים בכל שלבי ההליך, מראשיתו ועד סופו. פעלו לאורם, והפיקו את המקסימום מהליכי פינוי ובינוי אצלכם.

חוק פינוי בינוי הוא כלי משפטי חשוב לקידום התחדשות עירונית בישראל, המאפשר לשפר באופן משמעותי את איכות החיים בערים הצפופות ובבניינים מיושנים. החוק מסדיר את תהליכי ההתחדשות העירונית, מגן על זכויות הדיירים בפרויקט, ומעניק ליזמים את הכלים וההטבות הנדרשות להוציא לפועל פרויקטים מורכבים אלו. הבנת ההוראות המרכזיות בחוק והעדכונים השונים בו היא חיונית לכל דייר או יזם המעורב בתהליך פינוי בינוי.

זקוקים לייצוג בפרויקט פינוי בינוי? לייעוץ ללא עלות עם עורך דין פינוי בינוי התקשרו עכשיו: 03-3819876