​מהו יחס דירות בפינוי בינוי?

יחס דירות בפינוי בינוי הוא היחס בין מספר הדירות הקיימות בבניין המיועד להריסה לבין מספר הדירות החדשות שייבנו במקומו. לדוגמה, אם בבניין ישן יש 10 דירות, ובמקומו מתוכננות להיבנות 25 דירות חדשות, יחס הדירות יהיה 1:2.5. כלומר, עבור כל דירה קיימת, ייבנו 2.5 דירות חדשות.

חשיבות יחס הדירות בפרויקט פינוי בינוי

ליחס הדירות בפרויקט פינוי בינוי יש השפעה מכרעת על שוויין של הדירות החדשות שיקבלו הדיירים בתום הפרויקט ועל כדאיות ההשתתפות בפרויקט מבחינתם. ככל שיחס הדירות גבוה יותר, כך הדירות החדשות יהיו גדולות ושוות יותר. לעומת זאת, יחס דירות נמוך עשוי להוביל לדירות חדשות קטנות יותר ופחות שוות מהדירות הקיימות. לכן, הבנת יחס הדירות חיונית לבעלי הדירות בכדי להעריך את כדאיות ההשתתפות בפרויקט הפינוי בינוי ולקבל החלטה מושכלת.

גורמים המשפיעים על יחס הדירות

ישנם מספר גורמים עיקריים המשפיעים על יחס הדירות בפרויקטי פינוי בינוי:

  • מיקום הפרויקט – ככל שהמיקום אטרקטיבי יותר, כך יחס הדירות צפוי להיות גבוה יותר.
  • מצב הדירות הקיימות – דירות ישנות ובמצב ירוד יובילו ליחס דירות נמוך יותר.
  • מספר הדירות החדשות המתוכננות – ככל שמספר הדירות החדשות גדול יותר, כך יחס הדירות צפוי להיות גבוה יותר.
  • מאפייני הבנייה החדשה – ככל שהבנייה החדשה מציעה יותר שטחים ציבוריים, מפרט טכני עשיר יותר ועיצוב מרשים, כך יחס הדירות צפוי לעלות.
  • כדאיות הפרויקט ליזם – ככל שהפרויקט רווחי יותר עבור היזם, כך הוא יוכל להציע יחס דירות גבוה יותר לדיירים.

טווח יחס הדירות הנפוץ בפרויקטים

יחס הדירות הנפוץ ביותר בפרויקטי פינוי בינוי נע בטווח שבין 1:2 ל-1:4. כלומר, עבור כל דירה ישנה שנהרסת, נבנות בין 2 ל-4 דירות חדשות. יחס של 1:2 נחשב ליחס דירות נמוך יחסית, בעוד יחס של 1:4 נחשב ליחס דירות גבוה. יחס דירות של 1:3 מהווה את הממוצע בפרויקטים רבים ונחשב ליחס בינוני. ככל שיחס הדירות גבוה יותר, כך גדל הסיכוי שהפרויקט יהיה כדאי יותר מבחינה כלכלית עבור היזמים ועבור בעלי הדירות.

כיצד מחושב יחס הדירות?

חישוב יחס הדירות בפרויקט פינוי בינוי מתבצע על ידי חלוקת סך השטח הכולל של הדירות החדשות בשטח הכולל של הדירות הקיימות. הנתונים הדרושים לחישוב הם:

  • סך שטח הדירות הקיימות במ”ר
  • סך שטח הדירות החדשות המתוכננות במ”ר

נוסחת החישוב היא:

יחס דירות = סך שטח הדירות החדשות / סך שטח הדירות הקיימות

לדוגמה, אם סך שטח הדירות הקיימות הוא 1000 מ”ר וסך שטח הדירות החדשות המתוכננות הוא 3000 מ”ר, אזי יחס הדירות יהיה 3000/1000 = 3. כלומר, על כל מ”ר בדירה הקיימת, בעל הדירה יקבל 3 מ”ר בדירה החדשה.

משמעות יחס דירות נמוך או גבוה עבור בעלי הדירות

יחס דירות נמוך או גבוה בפרויקט פינוי בינוי משפיע באופן ישיר על בעלי הדירות. כאשר יחס הדירות נמוך, המשמעות היא שבעלי הדירות יקבלו דירה חדשה ששוויה נמוך יחסית לדירתם הנוכחית. לעומת זאת, יחס דירות גבוה מבטיח לבעלי הדירות דירה חדשה ששוויה גבוה משמעותית מדירתם הקיימת. יחס הדירות משפיע גם על כדאיות ההשתתפות בפרויקט מבחינת בעלי הדירות. ככל שיחס הדירות גבוה יותר, כך ההשתתפות בפרויקט הופכת למשתלמת יותר עבורם, שכן הם צפויים להרוויח יותר מהחלפת דירתם הישנה בחדשה.

סיכום – חשיבות ההבנה של יחס הדירות

יחס הדירות הוא מושג מרכזי ובעל חשיבות רבה עבור בעלי דירות המעוניינים להצטרף לפרויקט פינוי בינוי. הבנת המושג, הגורמים המשפיעים עליו והשלכותיו, חיונית לקבלת החלטה מושכלת לגבי ההשתתפות בפרויקט. יחס דירות גבוה יותר מבטיח לבעלי הדירות דירה חדשה בעלת שווי גבוה יותר, ולכן משפר את כדאיות הפרויקט מבחינתם. לעומת זאת, יחס דירות נמוך עלול להפוך את הפרויקט ללא כדאי עבור בעלי הדירות. לפיכך, חשוב להכיר לעומק את נושא יחס הדירות בטרם מתקבלת ההחלטה על הצטרפות לפינוי בינוי.