תיקון מספר 9 לחוק המכר לדירות

החודש נכנס לתוקפו תיקון אשר מסדיר את סוגיית הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה וקובע את ההשלכות בעת איחור במסירת הדירה. מי שהוביל את תיקון מספר 9 לחוק מכר הדירות הוא שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, בהליך מזורז טרם פיזור הכנסת והנהנים המרכזיים הם כמובן רוכשי הדירות שכעת יוכלו לחסוך אלפי שקלים. מה המשמעות מאחורי שני השינויים? כל התשובות לפניכם.

הגבלת הצמדת מחירי הדירות- אז והיום

עד כה מלוא מחיר הדירה היה מוצמד למדד תשומות הבנייה (מדד המחושב בהתאם לשינויים במחירי בניית דירות מגורים המושפעים מעלות חומרי גלם שונים שהינם חלק מהוצאות הקבלנים). למרות ההגדרה, רוכשי הדירות היו משלמים גם על פרמטרים שאינם מושפעים מהמדד בפועל, כמו למשל מחיר קרקע.

תיקון מספר 9 בעצם מגביל את ההצמדה למדד באופן כזה ש-20% מהתשלום הראשוני המועבר בעת חתימת החוזה (זה יכול להיות יותר אך תלוי באישור הקבלן) על הדירה לא יוצמד למדד ושאר הסכום שכן יוצמד למדד לא יהווה יותר ממחצית התשלום ויושפע אך ורק ממדד תשומת הבנייה, דבר שיהיה מגובה בחוזה עצמו. במידה והתרחש עיכוב במסירת הדירה, כמובן בהתאם לכתוב בחוזה, והאשמה אינה תלויה ברוכש לא תתרחש הצמדה למדד המבוסס על פרק זמן זה.

הצורך מאחורי תיקון הצמדת מחיר הדירה למדד

מחיר דירה מורכב מפרמטרים רבים כגון קרקע, מחיר חומרי הגלם ומיסים שונים. כאמור, עד לביצוע התיקון המצב אפשר למוכרים בעת חתימה על חוזה המכירה (לשם הדוגמא נוכל להשתמש בקבלנים) להצמיד את המחיר למדד תשומות הבנייה עד לסיום כלל התשלומים מבלי להוריד פרמטרים שאינם קשורים למדד זה.

בגין הסיטואציה שנוצרה רוכשים רבים גילו שהמחיר אותו עליהם לשלם גבוהה בהרבה ממה שהתכוננו אליו. בל נשכח כי מרבית הרוכשים לוקחים הלוואה או משכנתא ועליהם לדעת מה הסכום לו יזדקקו על מנת לצלוח את הרכישה מבלי להיכנס לתסבוכת כלכלית. אחת הסיבות לעליות כה בלתי צפויות הן התנודות הרבות שעובר מדד תשומות הבנייה ונדמה כי לאחרונה הקפיצה אף חמורה יותר.

אם נסקור את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נגלה כי אשתקד הייתה העלייה הגבוהה ביותר שידע שוק מחירי הדירות בעשר השנים האחרונות. סביר להניח כי נתון זה לא כל כך מפתיע אתכם כיוון שיש שיח רב סביב נושא העלייה בתשומות הבנייה המשפיעים באופן ישיר על מחירי הדירות ואם כבר בסטטיסטיקה עסקינן, אם נבחן את אותן התשומות נגלה כי בשנה שעברה היה מדובר בעלייה של כמעט 6% במדד זה.

השינוי שחל בנושא פיצוי בשל איחור במסירת דירה

עיכובים בקבלת דירה לאחר השלמת רכישה הם דבר די שכיח ורוכשים רבים אף יספרו שצפו התרחשות זאת. טרם השינוי בנושא הפיצוי האחריות הייתה מוטלת על המוכר במידה והעיכוב היה בשליטתו.

בעקבות כך נוצר שטח אפור של סיבות שאינן בשליטת המוכר כאשר במצב זה הוא אינו מחויב לפצות את הקונה. כפי שאתם יכולים לנחש זה הציב את הקונים במצב סבוך בשל העובדה כי ההוכחה שהעיכוב אכן נבע מאחריות הקבלן דורשת התערבות משפטית והוצאה כספית נוספת. מעבר לכך, רוכשים רבים כלל לא מודעים לזכויות שלהם וכך נותרים ללא פיצויי כלל.

תיקון מספר 9 בחוק המכר פוטר את המוכר מאחריות תשלום הפיצויים אך ורק במידה שהאחראי הישיר על איחור במסירת הדירה הוא הקונה עצמו. בכל מקרה אחר המוכר ישלם פיצויים, והתיקון אף קובע את הגובה שלהם אשר ישולם כל סוף חודש:

– איחור של בן חודש לארבעה חודשים יחייב את המוכר בפיצוי בגובה שכר הדירה המלא (יקבע על פי הדירות באותו אזור אשר דומות לה בגודל).

– איחור של בין חמישה עד עשרה חודשים במסירת הדירה יחייב את המוכר בתשלום חודשי של 125% משכר הדירה.
– איחור של עשרה חודשים ויותר יגרור כבר פיצוי בגובה 150% מדי חודש.

הסיפורי מאחורי עתירת הקבלנים נגד שינוי החוק

מצד אחד בגלל אותו שטח אפור לגבי אחריות האיחור במסירת דירה קבלנים רבים מתחמקים מתשלומי פיצויים והנפגעים מכך הם הקונים שמוצאים את עצמם מתמודדים עם סיטואציה לא פשוטה של חוסר וודאות- מכאן שהחוק נועד להגן על זכויותיהם.

מצד שני הקבלנים טוענים כי החוק החדש אינו מעניק להם יחס הוגן ומטיל עליהם אחריות גם במקרים בהם האשמה היא באמת אינה שלהם, כמו למשל עיכוב שקרה בגלל בירוקרטיה של הרשות המקומית. בעקבות כך, לאחר פרסום תיקון 9 לחוק המכר התאחדות הקבלנים והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה הגישו עתירה לבג”צ על מנת לבטלו.