חוק ההסדרים לשנת 2023 נכנס לאחרונה לתוקף, והוא מביא עימו חידושים חשובים לכל הנוגע בתמ”א 38 ולפינוי בינוי, הנה דברים שעליכם לדעת:

בטרם נגיע לעיקרי החידושים, לפניכם רקע “ממעוף הציפור” על מה הוא בכלל חוק ההסדרים: החל משנת 1985 וכמעט בכל שנה עד היום, הממשלה המכהנת באותה הקדנציה מגישה “סט” של תיקונים למגוון רחב של חוקים, ובכך נוהגת בשיטת “כל הציפורים במכה אחת”, כלומר, שבאותו סט כאמור, ישנו איגוד רחב של תיקוני חקיקה בנושאים שונים, ובכך הסט מייעל את התהליך ומייתר את הצורך בעשרות, אם לא מאות, של תיקוני חוקים לכל חוק בנפרד. כעת, לאחר שהנושא בואר, נצלול אל עיקרי החידושים שנוספו השנה בנדון.

חידושי חוק ההסדרים בפינוי בינוי

השינויים בהיבטי המיסוי

כניסתו של החוק לתוקף שינתה באופן משמעותי את המצב בכל הקשור לעניין המיסוי, כך למשל, התיקון מאפשר לבעלי הזכויות בפרויקטים של פינוי בינוי לקבל פטורים או הטבות מס גם בטרם הושלמה הבניה וניתן טופס 4, למעשה, בעלי הזכויות יהיו רשאים למכור את הדירות שלהם גם בתקופת הבנייה בפועל ועדיין להיות פטורים מתשלומי מס במקרים מסוימים או לקבלת הטבות מס במקרים אחרים.

כמו כן, בעניין הטבות המס, ישנה מגמת הרחבה אשר חלה לאחרונה בנוסף לפרויקטים של פינוי בינוי גם על פרויקטים של תמ”א 38, ובעיקר זה:
עד לאחרונה הטבות המס שניתנו הוענקו אך ורק לבעל זכויות אשר מוכר יחידת דיור אחת בבניין המגורים, וכעת שונה המצב והטבות המס הללו יחולו גם על בעלי זכויות אשר מוכרים 2 יחידות דיור בבניין המגורים. עם זאת, ההגבלה בוטלה לחלוטין והפטור ניתן אף על מספר גדול מ2 יחידות דיור בשני מצבים שונים, הראשון – ככל ומדובר בפרויקטים הנבנים באזורי הנגב או הגליל, והשני – ככל ומדובר במכירה של דירות השייכות לדיור ציבורי.

על סרבנים ועבריינים

החל מכניסתו של תיקון מס’ 7 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006 שונה המצב הנוגע לתביעת דיירים סרבנים, כלומר דיירים שמסרבים לחתום על הסכמי פינוי ובינוי, ומרוב של 80% הנדרש לצורך הגשת תביעה ע”י יתר הדיירים כנגד הדייר הסרבן, המצב החדש הינו הסכמה של 66% מסך הדיירים בלבד.

חוק ההסדרים החדש הרחיב את התמונה והחיל את האמור לעיל גם על פרויקטים של תמ”א 38/2 בנוסף לפרויקטים של פינוי בינוי. לא די בזאת אלא שאף נקבע כי ככל וישנם בעלי דירות אשר ביצעו חריגות בניה, ובכך עברו על החוק, הם אינם חלק מאותו הרוב החדש שנקבע (66%). המטרה הינה לבטל את האפשרות שעבריין בניה יסכל את הפרויקט משום שאינו מקבל את כל השטח החורג שנמצא בחזקתו.

אוכלוסיית הקשישים

טרם כניסתו של חוק ההסדרים לתוקף, אוכלוסיית הקשישים קיבלה התייחסות והטבות שונות אך ורק בפרויקטים של פינוי בינוי, חוק ההסדרים שינה את המצב בכך שכעת ההטבות שמקבלים אוכלוסיית הקשישים בפרויקטים של פינוי בינוי יחולו גם על פרויקטים של תמ”א 38, ובנוסף לכך, חשוב לציין כי החוק כאמור הפחית את הגיל המוגדר כקשיש לצורך הזכאות בהטבות מגיל 80 לגיל 75.

לא די בזאת אלא שבנוסף, החל מכניסתו של החוק ההטבות החלות על אוכלוסיית הקשישים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38 יחולו גם על חולים סיעודיים. לסיכום ניכר כי המחוקק שם אל מול עיניו את נושא ההתחדשות העירונית, ומבין עד כמה היא חשובה בעת הזו, וכי הוא משקיע ומקדם אותה, בהקשר זה אנו מצפים להמשיך ולראות קידומים ועשייה בכל הקשור בכך אשר בהכרח תשפר את איכות חייהם של התושבים במדינה.

משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ ושות’ מתמחה למעלה מ-17 שנה בנדל”ן והתחדשות עירונית ומייצג אלפי דיירים במאות פרויקטים כגון תמ”א 38/1, תמ”א 38/2, פינוי בינוי. המשרד חרט על דגלו ייצוג דיירים בלבד, ללא ייצוג יזמים, ושמירה על זכויות הדיירים היא התמחותו.