מהי הערת אזהרה וכיצד להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה?

אדם שעומד לבצע קנייה של נכס נדל”ן וכבר סיכם את כל הפרטים עם המוכר ואפילו חתם על הסכם והעביר סכום ראשוני עלול פתאום לגלות שיש מישהו אחר שהנכס הובטח גם לו. מצבים מהסוג הזה ניתן למנוע באמצעות רישום הערת אזהרה, ולמרות שהיתרון שהיא מעניקה עבור רוכש הנכס ברור, היא יכולה להטיב גם עם המוכר. אז מה היא בכלל הערת אזהרה ובמה כרוך רישומה? אנחנו כאן לעשות לכם סדר.

המשמעות של הערת אזהרה

רישום הערת אזהרה לאחר שנחתם חוזה מכירת הנכס היא צעד משמעותי עבור הקונה, באופן טבעי עוד לפני הרישום יש לבצע בדיקה ולוודא שלא קיימת כבר הערה על הנכס אותו מעוניינים לרכוש. ההערה הינה כלי משפטי הנרשם בלשכת המקרקעין, המוכר גם כטאבו, ומהווה בהגדרתה כתב התחייבות של בעל הנכס לבצע עסקה (למשל הענקת זכויות לרוכש פוטנציאלי) או מנגד להימנע מלבצע עסקה. ברגע שקיימת הערה רשומה היא מבטיחה את קיום זכויות הקונה ומבטיחה שהמוכר לא יצליח לבצע במקביל עסקה סותרת, כגון מכירה כפולה. בנוסף, במקרים כמו עיקול למשל, הרישום מגן על הבעלים החדש מפניו.

כל עוד קיימת הערת אזהרה לא ניתן לרשום אחת אחרת שמנוגדת לה. כמו כן, אם רושם ההערה אינו מבקש למחוק אותה ואין חוזה המתנה את קיומה, תוקפה לא יפוג. נסח הטאבו פתוח לעיני הציבור ולא ניתן להסתיר אותה, לכן במקרים בהם הבעלים של הדירה מנסה למכור את הנכס לאדם נוסף, אותו אדם יוכל לראות שכבר קיימת הערת אזהרה ולכן לא כדאי לו להיכנס לעסקה זו.

למה נועדה הערת אזהרה בטאבו ובאילו מקרים מבצעים אותה?

ההערות המופיעות בנסח הטאבו מלמדות המון על מצב הנכס ובעלי הזכויות בו – אם יש משכנתא אותה יש לכסות טרם המכירה, אם יש זכויות לצד נוסף או מקרים כמו צו הריסה. ניתן להוסיף הערת אזהרה במגוון רחב של עסקאות בתחום המקרקעין. כאשר מדובר בהעברת בעלות, מעבר למקרים בהם רוצים להבטיח כי המוכר לא יבצע עסקה כפולה או אפילו ישכיר את המקום לאדם אחר, ישנם סיטואציות נוספות שמצריכות רישום הערה, כמו למשל כאשר הנכס אמור לעבור למישהו אחר לאחר פטירה של הבעלים הנוכחי.

עסקאות נוספות בהן ניתן לרשום הערה הם השכרת נכס, משכנתא (אותה יש לפדות טרם העברת בעלות), זיקת הנאה המעניקה זכויות חלקיות לצד שלישי (למשל אגודות) וזכות קדימה המעניקה למחזיק בה זכות שהיא בעדיפות ראשונה על פני אחרות.

הייעודי המרכזי של הערת אזהרה הוא להתריע עבור קונה פוטנציאלי שיש כבר מישהו אחר שקיבל התחייבות לביצוע העסקה. אנשים רבים אינם מודעים לכך שחתימה על חוזה אינה סוף הדרך עדיין ולהשגת רוגע וביטחון בכך שבעל הדירה לא ימכור אותה למישהו אחר חייבים להוסיף את ההערה. במקרים רבים, המוכר הוא אינו אדם פרטי אלא חברה שיכולה למשל לפשוט רגל או להתמודד עם עיקול נכסים – ואלו דברים שכל קונה רוצה להיות מוגן מפניהם. ברגע שההערה נרשמה לפני שהחל תהליך העיקול, הנושים לא יכולים לגעת בנכס ולפגוע בזכויות הקונה.

מה לגבי הצד של המוכר?

לאחר שעברנו על יתרונות הקונה ברישום הערת אזהרה, חייבים להתייחס גם לצד השני שהוא הבעלים הנוכחי של נכס המקרקעין – גם הוא צריך להגן על עצמו מפני הסכנות שהוא חשוף אליהן. כיוצא מכך, עליו לעגן בחוזה שיחד עם רישום הערת האזהרה, יהיה ניתן לבטל אותה באם הקונה אינו מעביר את הסכום שנקבע עד למועד מסוים. בעזרת ייפוי כוח המוענק למוכר למחוק את ההערה אם הקונה לא עמד בתנאים שנקבעו, הוא מבטיח שאם הקונה לא עומד בהתחייבותו, זה לא ימנע ממנו למכור את הדירה למישהו אחר.

חשוב לזכור כי כבר בעת חתימה על זיכרון דברים הקונה יכול לבצע רישום הערה בטאבו ויש להיזהר מכך. כמו כן, עבור מוכר שעומד למשל בפני עיקול, הרישום מהווה יתרון כי יכול להבטיח לעצמו את קיום המכירה שהוא תכנן לבצע בגלל שמופיעה הערת אזהרה של הקונה.

מה קורה כאשר יש עסקה סותרת והאם ניתן לבטל הערת אזהרה?

כאמור, נכס עליו רשומה הערת אזהרה, לא ניתן לבצע בו עסקה סותרת כי היא מהווה פגיעה בזכויות של רושם ההערה המקורית, אך כמובן שיש מקרים חריגים. כך למשל הערת אזהרה בנושא של שכירות בדרך כלל לא תפגע ברישום הערת אזהרה לגבי מכירה עתידית. מקרה נוסף בו ניתן לרשום הערה סותרת היא כאשר רושם ההערה המקורית הסכים לכך או אם יש התערבות בית המפשט המתירה זאת. אותם החוקים תקפים כאשר מדובר בביטול של הערת אזהרה שיכולה להתבטל על ידי הוראה של מי שרשם אותה, החלטת בית משפט או כאשר מעוגן בחוזה שהמוכר מקבל ייפויי כוח לבטלה אם הקונה לא עמד בתנאים שקבעו.

כיצד מתבצע הרישום?

הבקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו מוגשת על ידי בעל הזכויות במקרקעין או על ידי האדם שזכאי, כלומר האדם לטובתו נרשמת ההערה. האדם הזכאי יכול לרשום הערה ללא אישור הקונה אם נחתם הסכם כלשהו, זה יכול להיות גם ייפוי כוח, זיכרון דברים או שטר מכר ויש להביא ותו במעמד הרישום.

הרישום מתבצע בלשכת המקרקעין אליה יש להגיע לאחר שמילאתם טופס הנקרא “בקשה לרישום הערת אזהרה”. בטופס יש מקום לחתימה הן של הקונה והן של המוכר, אולם זו של המוכר אינה הכרחית. כמו כן, יש להוסיף בול. את הטופס מגישים לפקיד בלשכת המקרקעין שיאמת אותו (אם זה לא נעשה על ידי עורך דין לפני כן).

יתכן ותדרשו להגיש מסמכים נוספים. אם הייתה התערבות של בית משפט אז כמובן יש לצרף את אישורו וכאשר המוכר הוא תאגיד ולא אדם פרטי תצטרכו לצרף אישור של רואה חשבון מטעמו. כמו כן, יהיה עליכן לדאוג לתשלום אגרה ולהביא עמכם את האסמכתא. תוכלו לשלם באתר האינטרנט של לשכת המקרקעין או בלשכה עצמה בעמדה ייעודית לכך.

למה חשוב להיעזר בעורך דין?

כידוע, באופן כללי כאשר מבצעים עסקה גדולה, חשובה ומסועפת כמו רכישת נכס מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין שמכיר את כל החוקים והזכויות. עורך הדין ששכרתם ידאג כבר במעמד החוזה לרישומה של הערת אזהרה בלשכת המקרקעין. מעבר לכך, הוא יוודא שאין עיקולים, משכנתא או הערות אחרות שרשומות כבר על אותו הנכס וידע להבטיח באופן מרבי את זכויות הקונה.

גם עבור המוכר ישנה חשיבות רבה להתערבות עורך דין שידאג שבמקביל לרישום ההערה המוכר מקבל את התמורה המגיעה לו. ניתן לעשות זאת על ידי הכנסת סעיף בחוזה על פיו למוכר ניתן ייפויי כוח לבטל את ההערה במידה והקונה לא עמד בתשלומים עד למועד מסוים הנקבע על שני הצדדים. סעיף זה יבטיח למוכר שגם במידה והקונה לא שילם על הדירה, הערת האזהרה לא תמנע ממנו להוציא לפועל עסקה אחרת.

יתרון נוסף בליווי של עורך דין הוא שיש לו אפשרות לבצע את רישום הערת האזהרה באופן מקוון ללא צורך בהגעה ללשכת המקרקעין. עורכי דין מחזיקים בכרטיס חכם באמצעותו הם מגישים את הבקשה עבור לקוחותיהם באתר האינטרנט של רשם המקרקעין.