מדריך פינוי בינוי

חושבים לבצע הליכי פינוי בינוי בבניין שלכם ולא יודעים מאיפה להתחיל? מתלבטים אם בכלל כדאי להיכנס אל הליכי הפינוי והבינוי? כיצד מבוצע פינוי בינוי בישראל כיום? רבים מאזרחי ישראל מוטרדים משאלות אלו ואחרות הנוגעות להליכי פינוי בינוי בישראל. בדיוק לשם כך הכנו עבורכם את המדריך המלא להליכי פינוי בינוי בישראל של היום. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע על פינוי בינוי בישראל.

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שמטרתו לחדש ולשפר אזורים עירוניים ותיקים, במהלכו הורסים בניינים ישנים שאינם עומדים בתקנים עדכניים, בעיקר בכל הנוגע לעמידות ברעידות אדמה, ובונים במקומם בניינים חדשים ומודרניים. הבניינים החדשים מתוכננים להיות גבוהים יותר ולכלול יותר דירות מאשר הבניינים המקוריים, מה שמאפשר ציפוף עירוני וניצול יעיל יותר של הקרקע. בסיום הפרויקט, הדיירים חוזרים לדירות חדשות ומשודרגות בבניין החדש, לרוב גדולות יותר מדירותיהם המקוריות.

פינוי בינוי בישראל: מטרה אחת, שתי תוכניות

בישראל פועלות כיום שתי תוכניות לקידום פינוי בינוי – פינוי בינוי למתמחי מגורים ופינוי בינוי במסגרת תמ”א 38/2. נציג בקצרה כל אחת מהתוכניות ונעמוד על היתרונות והחסרונות בכל אחד מהמסלולים.

פינוי בינוי למתחמי מגורים

פינוי בינוי למתחמי מגורים הינה תוכנית ממשלתית להתחדשות עירונית. הרשות הרלוונטית מכריזה על אזור כמיועד לפינוי בינוי. נבחר יזם לקידום הפרויקט. היזם יגייס בקרב הדיירים את הרוב הדרוש לשם תחילת תכנון הפרויקט, העומד על שני שלישים מקרב הדיירים, ויתחיל בקידום פרויקט הפינוי והבינוי.

חשוב להבין ששלב התוכניות בפרויקט הוא שלב ארוך ומשמעותי. היזם יידרש לעבוד אל מול גופים שונים, להוביל לשינוי תב”ע ולקבל אישורים תכנוניים רבים. על כן, מדובר בשלב מורכב אשר לוקח, על פי רוב, מספר שנים.
עם השלמת התוכניות, יגייס היזם את הרוב הדרוש לשם תחילת העבודות בפועל – רוב של 100% מבעלי הדירות. בשלב זה, היזם יוכל להתחיל בביצוע העבודות בפועל.

היזם לא יבנה מחדש רק את הבניין אלא יפתח את כלל מתחם המגורים. הפיתוח יכלול שיפור תשתיות, בניית פארקים ושטחים ירוקים, ועוד. הדבר אף ישביח משמעותית את ערכו של הנכס שלכם.

לוח זמנים בפינוי בינוי למתחמי מגורים

חשוב להבין כי פרויקט פינוי בינוי למתחמי מגורים הוא תהליך ארוך ומורכב. להלן לוח זמנים משוער לשלבים העיקריים:

1. תכנון ואישור התב”ע: 2-4 שנים
2. קבלת היתרי בנייה: 1-2 שנים
3. ביצוע הבנייה: 3-5 שנים

סך הכל, פרויקט פינוי בינוי למתחמי מגורים עשוי להימשך בין 6 ל-11 שנים מתחילתו ועד סיומו. חשוב לזכור כי לוח זמנים זה הוא הערכה בלבד, וכל פרויקט עשוי להתקדם בקצב שונה בהתאם לנסיבות הספציפיות שלו.

תמ”א 38/2

תמ”א 38/2 היא תוכנית פינוי בינוי קטנה, לבניין אחד בלבד. אין צורך בשינוי תב”ע ואף לא מבוצע פיתוח עירוני כולל. קבלת האישורים תהיה פשוטה יותר ומשך העבודות יהיה קצר יותר. במסגרת תוכנית זו, היזם יהרוס את הבניין עד היסוד, יבנה תחתיו בניין חדש וימסור לכלל הדיירים דירות חדשות וגדולות יותר. כמו כן, היזם יבנה בבניין דירות חדשות אותן ימכור לצדדים שלישיים.

לוח זמנים בתמ”א 38/2

בהשוואה לפינוי בינוי למתחמי מגורים, תמ”א 38/2 היא תוכנית מהירה יותר:

1. תכנון ואישור: 1-2 שנים
2. קבלת היתרי בנייה: 6-12 חודשים
3. ביצוע הבנייה: 2-3 שנים

סך הכל, פרויקט תמ”א 38/2 עשוי להימשך בין 3.5 ל-6 שנים. שוב, זוהי הערכה כללית וכל פרויקט עשוי להתנהל בקצב שונה.

שלבי תהליך פינוי בינוי: מה צפוי לדיירים?

תהליך פינוי בינוי מורכב ממספר שלבים עיקריים שחשוב שכל דייר יכיר. התהליך מתחיל בהתארגנות ראשונית של הדיירים, שבמהלכה נבחרת נציגות דיירים ועורך דין מלווה. שלב זה הוא קריטי ליצירת בסיס איתן להמשך התהליך. לאחר מכן מגיע שלב בחירת היזם. בשלב זה, הדיירים מקבלים הצעות מיזמים שונים ובוחרים את ההצעה המתאימה ביותר לצרכיהם. חשוב לבחון בקפידה את ההצעות השונות ולא למהר לקבל החלטה.
השלב הבא הוא החתימה על ההסכם. לאחר משא ומתן מפורט, נחתם הסכם בין הדיירים ליזם. זהו מסמך מורכב וחשוב, ומומלץ מאוד להיעזר בעורך דין מנוסה בתחום לפני החתימה. לאחר החתימה על ההסכם, מתחיל שלב התכנון והאישורים. היזם מקדם את התכנון ומשיג את האישורים הנדרשים מהרשויות. שלב זה עשוי להימשך זמן רב ודורש סבלנות מצד הדיירים.

כאשר כל האישורים מתקבלים, מגיע שלב הפינוי. הדיירים עוברים לדיור חלופי זמני, והבניין הישן נהרס. לאחר ההריסה מתחילה הבנייה של הבניין החדש – השלב הארוך ביותר בתהליך, שעשוי להימשך מספר שנים. לבסוף, כאשר הבנייה מסתיימת, הדיירים חוזרים לדירותיהם החדשות והמשודרגות.

תמורה לדיירים בשנות העבודות

הן בפינוי בינוי והן בתמ”א 38/2, היזם יהיה חייב לספק לכלל הדיירים מגורים חלופיים, למשך התקופה בה מבוצעות העבודות בפועל. זאת, מכיוון שהבניינים נהרסים כליל ולדיירים לא תהיה, כמובן, כל אופציה להתגורר בהם. עם זאת, לא אחת, עלולים להתעורר סכסוכים ולהתגלע מחלוקות בין היזם לבין הדיירים באשר לתמורה המגיעה להם לאורך העבודות.

מעבר לכך, אוכלוסיות מיוחדות, דוגמת קשישים ונכים, זכאים לתמורה מיוחדת בפרויקטים של פינוי בינוי. התמורה תצטרך להיות דירה חלופית בבניין משופץ שכבר עבר פינוי בינוי. הדייר הוותיק או הנכה יקבל את מלוא הזכויות בדירת התמורה, והיזם יקבל את הזכויות בדירתו המקורית של הדייר. כך, האוכלוסיות המיוחדות חוסכות לעצמן את המעבר הכפול בין דירות. בנוסף לכך, היזם יצטרך להציע לאותן אוכלוסיות תמורות אלטרנטיביות נוספות, כמפורט בחוק.

בכל הנוגע לאוכלוסיות מיוחדות, שאלת התמורה הופכת למורכבת עוד יותר. לא אחת, הדיירים הנמנים על אותן אוכלוסיות יתנגדו לפרויקט בטענה כי הדירה שהוצעה להם אינה עומדת, לשיטתם, בדרישות התמורה הייחודית הקבועות בחוק עבורם. עורך הדין המלווה את הפרויקט יגשר בין הצדדים וימצא את התמורה שתרצה את הדיירים והיזם יהיה מוכן לספק אותה.

פינוי בינוי: מה מקבלים?

בפרויקט פינוי בינוי, הדיירים מקבלים מספר הטבות משמעותיות:

1. דירה חדשה וגדולה יותר: בדרך כלל, הדירה החדשה תהיה גדולה ב-12 עד 25 מ”ר מהדירה המקורית.
2. מרפסת: בדרך כלל בשטח של כ-12 מ”ר.
3. ממ”ד (מרחב מוגן דירתי): תוספת חשובה לבטיחות הדיירים.
4. חניה: לרוב, כל דירה תקבל מקום חניה אחד לפחות.
5. מחסן: תוספת שימושית לאחסון.
6. שדרוג כללי: מעלית חדישה, לובי מפואר, פיתוח סביבתי ועוד.
7. עלייה בערך הנכס: הדירה החדשה צפויה להיות בעלת ערך גבוה משמעותית מהדירה המקורית.

חשוב לזכור כי התמורה המדויקת עשויה להשתנות מפרויקט לפרויקט ותלויה במשא ומתן בין הדיירים ליזם.

מה עדיף: תמ”א 38 או פינוי בינוי למתחמי מגורים?

לכל אחת מהתוכניות יתרונות וחסרונות. היתרון הגדול של תמ”א 38/2 הוא שאין צורך שהרשות תכריז על האזור כמיועד לפינוי בינוי ואף אין צורך בשינוי תב”ע לפני ביצוע העבודות. כמו כן, ניתן יהיה להתחיל בעבודות גם עם אחוז הסכמה של 66% בלבד מבעלי הדירות, בהוראת בית משפט. היתרון של פינוי בינוי טמון בפיתוח האזורי הכולל וכן בדחיפה של הרשויות לביצוע הפרויקט, מה שמסייע בהשלמת העבודות.

מאחר שלכל מסלול יתרונות משלו, רצוי להתייעץ עם עורך דין פינוי בינוי באשר למסלול אותו נכון לקדם בבניין שלכם. לרוב, אם אין תוכניות להכרזה על המתחם כמיועד לפינוי בינוי, כדאי יהיה לקדם תמ”א 38/2 בבניין, אולם כל מקרה ונסיבותיו הוא. על כל פנים, התייעצו עם עורך הדין שלכם והתחילו לקדם את הפרויקט אצלכם בבניין.

אתגרים וקשיים בפרויקטי פינוי בינוי

למרות היתרונות הרבים, פרויקטי פינוי בינוי מציבים מספר אתגרים משמעותיים. האתגר המרכזי הוא משך הזמן הארוך של התהליך, שעשוי להימשך שנים רבות ודורש סבלנות רבה מצד הדיירים, ולצד זאת, חוסר הוודאות – למרות תכנון קפדני, עיכובים בלתי צפויים עלולים להתרחש, בין אם בשל סיבות בירוקרטיות או קשיים כלכליים של היזם.

מחלוקות בין דיירים מהוות אתגר נפוץ נוסף. חילוקי דעות לגבי פרטי הפרויקט עלולים לגרום לעיכובים ומתחים, מה שמדגיש את חשיבותה של תקשורת פתוחה ושקופה בין כל הצדדים. בנוסף, השינויים בסביבת המגורים עשויים להיות מאתגרים עבור חלק מהדיירים הוותיקים, כאשר הבנייה החדשה משנה את אופי השכונה.

היבט נוסף שיש לקחת בחשבון הוא העלייה הצפויה בהוצאות השוטפות. הדירה החדשה עשויה להיות יקרה יותר לתחזוקה, עם עלויות גבוהות יותר של ועד בית וארנונה.

למרות אתגרים אלה, רוב הדיירים מוצאים שהיתרונות של פינוי בינוי עולים על החסרונות. השדרוג המשמעותי באיכות החיים, העלייה בערך הנכס, והשיפור בבטיחות ובאיכות הבנייה הם יתרונות משמעותיים שקשה להתעלם מהם.

עם זאת, חשוב להיות מודעים לכל ההיבטים של התהליך לפני קבלת החלטה. התייעצות עם אנשי מקצוע, כמו עורכי דין המתמחים בתחום, יכולה לסייע רבות בהבנת התהליך על כל היבטיו ובקבלת החלטה מושכלת.

משרד עו”ד אמיר שטיינהרץ ושות’ – ייצוג דיירים בהליכי פינוי בינוי

לסיכום, פינוי בינוי הוא תהליך מורכב המציע הזדמנות ייחודית לשדרוג משמעותי באיכות החיים ובערך הנכס שלכם. עם זאת, כפי שראינו, הוא טומן בחובו גם אתגרים לא מבוטלים. לכן, חשוב מאוד לפנות לייעוץ מקצועי לפני קבלת כל החלטה.

משרד עו”ד אמיר שטיינהרץ ושות’ מתמחה בייצוג דיירים בהליכי פינוי בינוי. עם ניסיון עשיר בתחום וידע מעמיק בכל ההיבטים המשפטיים והמעשיים של התהליך, המשרד מציע ליווי מקצועי מקיף לאורך כל הפרויקט, מהתארגנות ראשונית ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה.

אז אם אתם מעוניינים לקדם הליכי פינוי בינוי אצלכם בבניין ורוצים לוודא כי הזכויות שלכם נשמרות לכל אורך הדרך, התקשרו עכשיו: 03-3819876