תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, או בשמה המוכר יותר – תמ”א 38, מהווה קרקע פורייה הן לעולם הנדל”ן והן לתחום ההתחדשות העירונית החשוב מאין כמוהו עבור ערים בכל סדרי גודל בארץ.

ההתחדשות העירונית מהווה פרמטר חשוב של איכות חיים ברשות העירונית, לכן ההתנהלות של הצדדים השונים עם ההיבט הממשלתי בצורת הרשויות המקומיות הוא חשוב ביותר, ויש הבדלי מהותי מבחינת תמ”א 38 לבין תמ”א 2 ואנו נעמוד כאן עליהם בהרחבה.

תמ”א 38 וסעיף התיקון

תמ”א 38 זוהי למעשה התכנית המקורית והבסיסית שאושרה ב-2005, ששמה לה למטרה למגן ולחזק מבנים שהוקמו לפני 1980, על מנת שלא יקרסו בנסיבות של רעידת אדמה בינונית עד חזקה ויגרמו לנזקים רבים בנפש.

לאחר זמן מה, הגיעו המחוקקים למסקנה שהמערך הקיים (חיזוק מבנים והקמה של לא יותר מ-2 קומות) לא מהווה תמריץ מספק לא ליזמים ולא לדיירים, ולכן גיבשו נוסח חדש לתכנית, הכולל בתוכו גם את המסלול של הריסה ובנייה מחדש, המעניקה הרבה יותר זכויות בנייה, לכן זה אטרקטיבי מאוד גם עבור קבוצות רכישה.

תמ”א 38 והסיבות להוספת התיקונים

כאמור, מטרתו העיקרית של התיקון הייתה לעודד קצב מהיר יותר של התחדשות עירונית, זאת באמצעות תמריצים אטרקטיביים יותר הן עבור היזמים, והן עבור הדיירים, בהקשר של זכויות בנייה נרחבות יותר, קבלת דירות גדולות ואטרקטיביות יותר בבניין חדש ומאובזר, עם לובי מושקע, חדרי מדרגות רחבים יותר ו/או התקנת מעליות, ממ”ד ומרפסות לכל דירה.

ההטבות משתנות מפרויקט לפרויקט בהתאם לנסיבות שונות ולפי המתואר כאן, וכל הליך המשא ומתן עשוי לקחת זמן מה.

המאפיינים המייחדים את תמ”א 38/2

אחד מהנושאים המבלבלים ביותר בנושאי התיקונים לתמ”א 38 – זה ההבדל בין תמ”א 38/2 לבין תכניות פינוי בינוי. רבים טועים לחשוב שמדובר באותו סוג פרויקטים – אך לא כך הדבר.
פרויקט ההריסה ובנייה מחדש תחת התקנות של תמ”א 38 ואחד מתייחסות לבניין אחד בלבד, במקרים כאשר רוצים לחזק ולשפר אותו, אך גורמים מקצועיים קבעו שהליך זה אינו אפשרי היות והבית מיושן מדי, ויותר קל לבנות במקומו בניין חדש.

תמ”א 38/2 זה לא פינוי בינוי!

פינוי בינוי, לעומת זאת, מתייחס להליך שונה לחלוטין, והוא מעוגן יותר בעקרונות ההתחדשות העירונית. במסגרתו מפנים לא בניין אחד, אלא מתחם שלם של מספר בניינים ישנים. בהתאם לכך, התכנון הוא נרחב יותר, לוקח בחשבון תשתיות ומוסדות ציבוריים (כגון מרכזים מסחריים, מרפאות, גני ילדים וכו’), ולכן מהווה עבודה יותר טובה ברמה השכונתית. זכויות הבנייה בפינוי בינוי עולים בהרבה מהמותר במסגרת תמ”א 38/2, כך שמהצד של היזמים מדובר בפרויקטים אטרקטיביים יותר.החיסרון של כך הוא בסרבול מסוים, שהוא בלתי נמנע כשמדובר בפרויקטים כה נרחבים, והיתרונות היחסיים של כל בעל דירה יכולים להיות פחות משמעותיים מאשר בהריסה ובנייה במסגרת תמא 2. ניתן לקרוא אודות האפשרויות העומדות בפני הדיירים כאן

תפקידו של עורך דין מקרקעין בניהול פרויקטים שונים במסגרת התכנית

כפי שניתן לראות, בשל החקיקה הארצית וגם המקומית בכל הקשור להתנהלות של פרויקטים במסגרת ההתחדשות העירונית ויזמות הנדל”ן במסגרת תמ”א 38 – ניתן להתבלבל, ליפול קורבן לגורמים בעלי כוונות זדון או פשוט חסרי המקצועיות הנדרשת. אנו לא נפסיק להדגיש שכל צד נדרש ייצוג של עורך דין המתמחה בתמ”א 38, כדי לדאוג שהאינטרסים הספציפיים נשמרים במלואם (כי זה ממש לא יהיה בסדרי העדיפויות של עורך הדין של הצד השני).

משרדו של אמיר שטיינהרץ ושות’ ניהלו במהלך השנים מאות תיקי תמ”א 38 על כל סוגיהם ונשמח לסייע בכל עניין.