כיצד ניתן לקבל פטור ממס שבח?

כל הליך מקרקעין שנעשה במסגרת החוק בישראל כפוף למסוי ותשלומי מס שבח והיטל שבח. החוקים בנושא זה משתנים לפרקים, ולעתים הם עשויים לטובת או כנגד המוכרים. על הנייר, מס שבח עומד על סך של 25% של דירת מכר.

אך אם מכירים את ההבדלים בין סוגי הנכסים ואת התנאים הספציפיים של האדם המוכר – ניתן למצוא עילות מוצדקות לקיזוז או אף פטור מלא ממס השבח.

אנו נביא כאן את התנאים שבהם יש לעמוד על מנת לקבל הקלה חלקית או פטור מלא. כמו כן, נסביר את תפקידו וחשיבותו של עורך הדין, שעבודתו חיונית על מנת להגיש את הבקשות הרלוונטיות וקבלת הפטור כדין ולא לחזור לעניין בעתיד.

רקע חוקתי בנושא מס שבח

כללי המיסוי של מס השבח כלולים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג-1963 והם נועדו להגדיר את האחוז שעל מוכר הדירה להעביר לקופת המדינה מהרווח הנקי שהוא קיבל ממכירת הדירה. כמובן שהחישוב הזה עשוי להשתנות, משום שצריך לקחת בחשבון את הסכומים שבעל הדירה השקיע במהלך השנים שהיה הנכס בבעלותו, וכן את הירידה של ערך הדירה המתרחשת עם הזמן ונקראת בעגה המקצועית “פחת”.

בשנת 2014 נעשה שינוי משמעותי בחוקי המיסוי, וכיום החישוב הגס נעשה באופן הבא: על כל שנה שחלפה מאז 2014 יש לגבות 25% מהרווח הנקי שהושג באמצעות המכירה.

כך, אם דירה נרכשה ב-2010 ונמכרה ב-2020, אז לוקחים את הסכום הרווח הנקי שהתקבל, מחלקים את הרווח במספר השנים (במקרה זה – עשר), ואת התוצאה שהתקבלה מכפילים ב-6, עבור ששת השנים מ-2014 ועד 2020 שעבורם יש לשלם מס שבח. ומהסכום שמתקבל גוזרים 25% – זהו סך מס השבח שישולם.

התנאים שבהם ניתן לקבל פטור ממס שבח

החוק כולל בתוכו אינספור תנאים מסועפים ומורכבים המאפשרים הקלות ופטורים על סמך גורמים שונים, כגון השימוש שנעשה בנכס (למשל – דירות נופש לא זוכות לפטורים, בעוד חללים ששימשו לגני ילדים פרטיים דווקא כן יכולים לקבל פטור ממס שבח).

התנאים המורכבים ולעתים הלא הגיוניים (לפחות לעיניו של האדם הלא עוסק בדיני מסוי ומקרקעין) כמו לדוגמא תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין ולכן אי אפשר למצוא את ימין ויד שמאל בעניין ללא ליווי וסיוע של עורך דין מקצועי המבין ספציפית בנושא זה.

כיצד פועל עורך דין על מנת להשיג עבורכם את הפטור?

כדי לקבל פטור או הקלה בתשלום מס השבח, יש לקחת בחשבון מגוון רחב של גורמים, כולל ההוצאות שהיו למוכר הדירה במסגרת הבעלות על הנכס, היות וככל שמדד ההוצאות עולה, כך יורד הסכום הנחשב לרווח נקי, ויחד איתו גם סכום ההיטל לתשלום.

גם מסים נוספים ששולמו בגין הנכס נחשבים להוצאות ומתקזזים מהתשלום. על מנת לממש את כל ההקלות האלה בתשלום, נדרש מעקב צמוד אחר כל הפעולות שנעשו בנכס, תיעודם בתיק והעברתם לגורמים הרלוונטיים.

ראוי לציין שמכירת דירה שהתקבלה בירושה פטורה מתשלום מס שבח. ויש עוד מספר רב של נסיבות וגורמים המאפשרים לצמצם או לבטל את החובה הזאת כליל. עורך הדין המלווה את תהליך מכר הדירה ידאג לעבור אתכם על כל הסעיפים על מנת לברר איזה מהם מתאימים למקרה שלכם, וכן ידאג לקזז מהרווח את כל ההוצאות שלקחתם על עצמכם בהקשר של תחזוקת הדירה וניהול העסקה הספציפית. עבודה יסודית ומקצועית בתחום יכולה להביא להפחתה מהותית בנטל התשלום ולמקסם את הרווח מהעסקה.

אתם מוזמנים לעשות בדיקה ראשונית באופן עצמאי, את החישוב של מס השבח ניתן לעשות בעזרת המחשבון שניתן ללא תשלום באתר של משרד האוצר.