ערבויות בפרוייקט תמ”א 38/2

כאשר מחליטים לבצע פרויקט במסגרת תמ”א 38/2, נערך משא ומתן בין בעלי הדירות לבין היזם, לצורך חתימת הסכם כולל אשר יסדיר את הזכויות והחובות של כל צד. הוצאתו אל הפועל של הפרויקט כרוכה בנטילת סיכונים לא מבוטלים על ידי בעלי הדירות – הם מסכימים כי הדירה שבה התגוררו תיהרס מן היסוד, ואת התמורה (הדירה החדשה) הם יקבלו מהיזם רק בחלוף זמן רב.

אנשים הרוכשים דירה מקבלן נמצאים בסיכון דומה, שכן הם משלמים לקבלן סכומי כסף משמעותיים מראש, עוד לפני שהבניה מושלמת. ואולם, הסיכון של בעלי הדירות הינו אפילו גדול יותר, מאחר והם משלמים למעשה ליזם את כל סכום הבניה מראש, כאשר הם מתירים לו להרוס את דירתם ולהתחיל בבניה.

מסיבה זו, יש חשיבות עצומה להבטחת הזכויות של בעלי הדירות במסגרת ההסכם עם היזם. הדרך להבטיח זכויות אלה היא בקבלת ערבויות מתאימות מן היזם. הערבויות יבטיחו כי אם הפרויקט ייתקע או אפילו לא יושלם חלילה – בעלי הדירות יפוצו בהתאם.

ערבויות כנגד סיכונים שונים

חשוב להבהיר כי פרויקט של פינוי בינוי לפי תמ”א 38/2 הינו פרויקט מורכב אשר נסיבותיו שונות ממקרה למקרה. לכן, מומלץ מאוד להיעזר בשירותי עורך דין שמתמחה בתמ”א 38, אשר יוכל להתאים לכל פרויקט את חליפת הערבויות הנכונה שיש לדרוש.

באופן כללי, הערבות הראשונה שיש לקבל מן היזם הינה ערבות בנקאית לפי חוק המכר, בגובה הערך הכספי של הדירה החדשה שכל בעל דירה צפוי לקבל בסוף הפרויקט. בהתאם לתנאים של ערבות זו, אם בעל הדירה לא יקבל מסיבה כלשהי את הדירה החדשה שהובטחה לו – הוא יקבל מן הבנק שהוציא את הערבות את סכום הערבות.

ערבויות בנקאיות נוספות שיש לדרוש הן בגובה דמי השכירות שהיזם אמור לשלם בגין הדיור החלופי לבעלי הדירות בתקופת הבניה, ובגובה תשלומי המס שבהם צפויים בעלי הדירות לשאת בעקבות העסקה (שגם אותם נדרש בדרך כלל היזם לשלם).

לאחר השלמת הבניה, על בעלי הדירות לקבל מן היזם ערבות בדק המבטיחה כי היזם יקיים את התחייבויותיו בתקופת הבדק בהתאם לחוק, וכן ערבות שתבטיח כי הבית המשותף יירשום כדין בלשכת רישום המקרקעין.

על מנת להבטיח את זכויות בעלי הדירות, חשוב כי כל הערבויות הבנקאיות שניתנות תהיינה בלתי מותנות ואוטונומיות.