מדריך לבעלי הדירות – ביצוע תמ”א 38

אם הדירה שלכם נמצאת בבניין משותף אשר נבנה על פי היתר בניה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, סביר להניח כי הבניין שלכם אינו עומד בתקן הישראלי בדבר עמידות לרעידות אדמה (ת”י 413).

על כן, רוב הסיכויים שאתם זכאים לערוך חיזוק של המבנה במסגרת תמ”א 38. במדריך זה נתאר בפניכם מהם הצעדים שעל בעלי הדירות לנקוט על מנת להוציא אל הפועל פרויקט של תמ”א 38.

בירורים כלליים

אל תהיו מופתעים אם רוב בעלי הדירות אינם יודעים כלל מהי תמ”א 38 או מהן הזכויות המיוחדות שהיא מקנה להם. באופן כללי אפשר לומר, כי תמ”א 38 הינה תוכנית המתמרצת בעלי דירות בבניינים ישנים לחזק את יסודות הבניין מפני רעידות אדמה באופן שתואם את התקן הישראלי בנושא. בתמורה לחיזוק המבנה, יוכלו בעלי הדירות לקבל זכויות בניה בעלות ערך. בפרויקטים הנפוצים של תמ”א 38, בעלי הדירות עורכים הסכם עם קבלן, אשר מבצע את עבודות החיזוק בבניין, ובתמורה מקבל מבעלי הדירות את זכויות הבניה שלהם על מנת לבנות בבניין דירות נוספות שאותן יוכל להשכיר או למכור בסופו של דבר.

תמ”א 38 הינה תוכנית המתמרצת בעלי דירות בבניינים ישנים לחזק את יסודות הבניין מפני רעידות אדמה באופן שתואם את התקן הישראלי.

כבר בשלב זה עם עו”ד תמ”א 38, המכיר את הנושא ויוכל להצביע בפני בעלי הדירות על היתרונות, החסרונות והסיכונים השונים שניצבים בפניהם בבואם להיכנס לעסקה כזו. עורך דין העוסק בתחום יוכל גם לסייע לבעלי הדירות להשיג את הרוב הדרוש לצורך ביצועו של הפרויקט ולמזער כבר בשלב מוקדם זה את ההתנגדויות שעשויות לפגוע בתהליך ולעכב אותו בהמשך.

מקובל גם שבשלב זה בוחרים הדיירים נציגות מטעמם שתייצג אותם בעניינים השוטפים של הפרויקט, אשר אינם מחייבים החלטה של כלל בעלי הדירות. הדבר נחוץ על מנת שלא לסרבל את התהליך, שכן אחרת כל החלטה קטנה בנוגע לעסקה צריכה להיות מאושרת באסיפת דיירים.

בחירת הקבלן

בהנחה וקיים הרוב הנדרש לקידום העסקה, הגיעה העת לבחור קבלן שיבצע את העבודות. קיימים מקרים בהם הקבלנים “צדים” בניינים העומדים בתנאי הזכאות של תמ”א 38 ויוזמים פניה אל בעלי הדירות, וקיימת אפשרות לפנות לקבלן ספציפי שמעוניינים בשירותיו. עו”ד מטעם הדיירים יוכל לעזור להם לנהל מעין מכרז שבו יתמודדו מספר קבלנים, ויציעו תוכניות להרחבת הדירות ומפרט טכני מטעמם. התחרות הזו שבין הקבלנים יכולה לסייע לבעלי הדירות לקבל את ההצעה הטובה ביותר עבורם.

על מנת להקל על בעלי הדירות את הבחירה בין ההצעות השונות, כדאי גם למנות בשלב זה, מעבר לעו”ד תמ”א 38, גם מפקח בניה שיוכל לייעץ לגבי הצעות הקבלנים, ובהמשך גם ללוות את הפרויקט מטעמם.

כמובן שחשוב ביותר לברר מיהו הקבלן שעומד בפניכם – מה היכולות הכלכליות שלו, מה הניסיון שלו בפרויקטים דומים, האם הוא מתחייב לבצע את העבודות בעצמו או שירצה להעבירן לקבלן משנה, אילו המלצות הוא מציג מדיירים שעבורם ביצע כבר פרויקט תמ”א 38 וכן הלאה. זהו שלב קריטי שאין להמעיט בחשיבותו ויש לבצע בסבלנות רבה.

לאחר שנבחר הקבלן המתאים, יש לנהל עמו משא ומתן לקראת חתימה על הסכם כולל אשר יסדיר את כל החובות והזכויות של הקבלן ושל בעלי הדירות. כפי שניתן לתאר, מדובר בהסכם רחב צריך להתייחס לסוגיות רבות ומגוונות, כאשר יהיה על עו”ד מטעם הדיירים להבטיח כי הדיירים לא יהיו חשופים לסכנות שעולות מן הפרויקט (באמצעות קבלת הביטחונות הנכונים) ולא ייאלצו לשאת בתשלומים שונים שעשויים להתעורר בהמשך הדרך, כמו למשל מיסוי ואגרות.

אישורי תכנון ובניה

לאחר חתימתו של ההסכם, יכין הקבלן את תוכניות הבניה ויציגן לבעלי הדירות, על מנת שיוודאו באמצעות אנשי המקצוע מטעמם כי הן תואמות את ההסכם. לאחר אישור בעלי הדירות, אפשר יהיה להגיש את התוכניות לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה. עם אישורה של הועדה ומתן היתר בניה, אפשר יהיה להתחיל בעבודות.

שלב הבניה

לפני תחילת העבודות, על בעלי הדירות לקבל מן הקבלן את ביטחונות השונים שעליהם סוכם במסגרת ההסכם עימו – ערבויות בדבר השלמת העבודות, ביטוחים שנדרשים ממנו וכן הלאה.

במהלך ביצוע הפרויקט עצמו, חשוב לעקוב אחר התקדמותו, ולבדוק שהקבלן עומד בהתחייבויותיו המשפטיות והתכנוניות. כפי שצוין כבר קודם, מפקח בניה הינו הכרחי כאן על מנת לוודא שהקבלן אינו סוטה מן ההסכם והתוכניות שסוכמו עמו, שהרי לבעלי הדירות אין את הכלים המקצועיים לערוך בירורים אלה בעצמם וספק אם יש להם גם את הזמן הדרוש לשם ביצוע מעקב שכזה. מעבר לאיכות הבניה, המפקח עוקב גם אחר לוח הזמנים על מנת שלא ייווצרו עיכובים בבניה, אשר עשויים להקשות על הדיירים.

עם השלמת העבודות, המפקח יאשר לבעלי הדירות כי העבודות בוצעו בהתאם להסכם וברמה טובה, ועו”ד מטעם הדיירים יערוך את הרישום הנדרש בלשכת רישום מקרקעין (הטאבו) בעקבות השינויים בדירות הקיימות.

אנו מקווים כי מדריך זה עזר לכם לעשות סדר בנושא ולהכירו טוב יותר, על מנת שתוכלו לגשת לפרויקט תמ”א 38 עם מידע שלם ומלא יותר. שיהיה בהצלחה.