נושא ההתחדשות העירונית בישראל עובר שינוי משמעותי בשנים האחרונות כשאנחנו מתקרבים למועד פקיעת תוקפה של תכנית תמ”א 38. על פי המדיניות החדשה כל עירייה או רשות מקומית תגבש מעתה תכנית התחדשות עירונית מותאמת אישית לפרויקטים של חיזוק או הריסה ובנייה, ותחליט על התנאים באופן עצמאי.

כעת, לאחר אישורה של תכנית ח-619 להסדרת ההתחדשות העירונית בחולון, על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובניה בתל אביב ובקידומה של עיריית חולון, יש לנו הזדמנות לבחון את המציאות החדשה שמסקרנת את בעלי הדירות והיזמים כאחד. בגלל שאנחנו סבורים כי יש לכם לא מעט שאלות – החלטנו לעשות סדר.

בניין בפינוי בינוי

מטרת התכנית ותהליך האישור

תכנית ההתחדשות של העיר חולון, 619, נולדה כתחליף לתכניות תמ”א 38 וכבר עכשיו מעוררת תקוות רבות בקרב אנשים הסבורים כי מדובר ב”דבר הבא”. היות וחולון חווה גידול משמעותי מבחינת היקף האוכלוסייה, מטרתה של התכנית היא לא רק להגדיל את היצע יחידות הדיור באזורי הביקוש אלא במקביל גם להרחיב את האפשרויות במרחב הציבורי ולשמור על איכות החיים של התושבים – כלומר, להוות תכנית תכנונית כוללת לעיר המתחדשת והגדלה. מעבר לכך, בדומה לתמ”א 38, ייעוד התכנית הוא לחזק מבנים מפני רעידת אדמה, מיגון והנגשה של מבנים ישנים.

התכנית הופקדה בינואר 2021 והוועדה המחוזית בתל אביב דנה בה באוגוסט 2023, על פי מידע שהיא מסרה היה עליה לבצע החלטות לא פשוטות לגבי שיקולים תכנוניים וכלכליים רבים כגון היקף זכויות הבנייה בכל מסלול ושיעור היטל ההשבחה. בהתאם לכך, על פי מה שידוע כעת, העיר חולקה ל-6 קטגוריות וזו שנקראת “רשת רחובות ראשיים” ונוגעת למקומות המרכזיים בעיר קיבלה עדיפות ברורה לעבור התחדשות במסלול של הריסה ובנייה מחדש. כמו כן, נקבע כי שיעור היטל ההשבחה יעמוד על 50%.

אם בוחנים את מטרופולין תל אביב מדובר כיום על תכנית ההתחדשות העירונית הגדולה ביותר שאושרה באזור על ידי הוועדה המחוזית. חשוב להבין כי כרגע אין תאריך סיום לתכנית וצפוי כי היא עוד תעבור שינויים לא מעטים.

מהן הנקודות המרכזיות של התכנית?

התכנית להתחדשות עירונית בחולון, ח-619, תאפשר תוספת של 30 אלף יחידות דיור באזור ששטחו מתפרש על כ-7,500 דונם. בתור התחלה, 20% מהדירות יהיו קטנות ו-20% נוספות גדולות כאשר הממוצע שנקבע ליחידת דיור חדשה יעמוד על 85 מטר רבוע. האזור הוותיק בעיר חולון צפוי לקבל פנים חדשות כאשר בין הרחובות המרכזיים שייהנו מההתחדשות ניתן למצוא את כיכר בארי, שדרות קוגל וסוקולוב, כמו גם שכונות ג’סי כהן ותל גיבורים, ומתחמי חצב ומבצע סיני.

כאמור, בבסיס בתכנית עומדת החלוקה של העיר חולון, העשירית בגודלה בישראל, ל-6 קטגוריות ולפיהן ייקבע היכן חשוב לקדם התחדשות, באיזה מסלול ובאיזה היקף. אחת הקטגוריות הבולטות, אותה הזכרנו קודם לכן, הינה “רשת רחובות ראשיים” בה תתבצע התחדשות בהיקף רחב במסלול הריסה ובנייה ויינתן דגש להרחבת פרמטרים של מסחר ותעסוקה, תחבורה ציבורית, מרחבים ציבוריים ותשתיות, דבר שלא היה בתמ”א 38.

מנגד, קטגוריית “מרקם לשימור” נוגעת למשל לשכונת אגרובנק הוותיקה והמיוחדת ולכן בה לא ימהרו לאשר התחדשות. מבני מגורים שייקחו חלק בהתחדשות חייבים בהיתר בנייה שהוצא לפני שנת 1980, בדיוק כמו שהיה עם תמ”א 38. ובהמשך לכך, אם בבניין ישנם 2 קומות ומטה ושטח כולל נמוך מ-400 מ”ר הוא אינו רשאי לקחת חלק בהתחדשות.

יש לכם שאלות נוספות? משרד אמיר שטיינהרץ ושות’ מלווה פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ ובעל ניסיון מקיף ומוכח בתחום זה.