השינויים בחוק ההסדרים 2022 נכנסו לתוקף, כיצד הם ישפיעו על קידום הליכי פינוי בינוי בישראל ?

תקציב המדינה ל-2021-2022 עוסק לא מעט במצוקת הדיור ובהתחדשות עירונית כפתרון לכך. בתוכנית הכלכלית שפורסמה לקראת גיבוש התקציב נאמר במפורש שיש להתחדשות העירונית “תועלות רבות בהיבטים כלכליים, אורבניים וחברתיים” וכי היא איננה “מותרות” אלא “הכרח של ממש”. על פי דיווחים רשמיים המדינה תקצה כחצי מיליארד שקלים במסגרת התקציב לעידוד התחדשות עירונית וחתימה על הסכמי מסגרת לפרויקטים. המגמות אינן מתקיימות בחלל הריק ובתקופה האחרונה קיבלנו לא מעט דוגמאות לחשיבות שבהתחדשות עירונית על בסיס פינוי בינוי ו/או תמ”א 38. כולנו היינו עדים, למשל, לקריסת הבניין ברחוב סרלין 36 בחולון.

אירוע מדאיג שבו רק ערנות יוצאת דופן הצילה את חיי עשרות המשפחות במקום. כך גם אנו זוכרים היטב פגיעות ישירות במבני מגורים בתקופת “שומר החומות”. חוק ההסדרים הצמוד לתקציב עוסק אפוא לא מעט בהתחדשות עירונית והדיווחים מדברים על כמה וכמה רפורמות מעניינות שמתמקדות – בצדק רב – בחסמים. כבעל משרד עורכי דין העוסק מזה למעלה מ- 16 שנים בנדל”ן ותחום ההתחדשות העירונית, ראיתי לנכון לגעת בכתבה הקצרה הבאה ברפורמות חשובות שעולות מחוק ההסדרים 2022 אשר פורסם ביום 18.11.2021. רפורמות שמומחים סבורים שהן עשויות להביא להצפת השוק בפרויקטים חדשים ואיכותיים.

ירידה דרמטית ברוב הדרוש לצורך תביעת סרבני פינוי בינוי

אחת הבשורות בחוק ההסדרים, היא הירידה ברף ההסכמה הדרוש לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי. בדברי ההסבר לחוק ההסדרים הורד רף ההסכמה מתוך מטרה “להקל על הליכי התכנון וגיבוש הסכמות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית לייעל אותם, וכדי להגן על זכויותיהם של הדיירים”. דיירים, יזמים ורשויות המבקשים לקדם פרויקט פינוי בינוי נתקלים לא אחת בהתנגדות דיירים סרבנים שמעכבים את הפרויקט במשך שנים רבות, ולעתים מערימים קשיים שמונעים כל התקדמות. עד לאחרונה החוק שהכיר בתופעה התיר לצאת לדרך גם אם רק 80% מהדיירים הסכימו, וכעת הרף ירד לשני שלישים (67%) בלבד. החוק קובע שאפשר לתבוע את הדיירים הסרבנים מכוח עוולה נזיקית כתוצאה מסירוב בלתי סביר שמונע מבעלי הדירות את השבחת נכסיהם (וכפועל יוצא מזה – השבחת איכות חייהם).

הדיירים יכולים גם לבקש מבית המשפט “תביעת אכיפה” במסגרתה עו”ד הבעלים חותם במקום הדיירים הסרבנים על ההסכם. יש להדגיש כי הורדת אחוז ההסכמה רלוונטית רק לפרויקטים של פינוי בינוי ולא משנה את הדין בפרויקטים מכוח תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), בו הרף עדיין עומד על 80%. במאמר מוסגר נציין כי ההצעות שהתקבלו הן אפילו מתונות, שכן היו חברי כנסת שביקשו להוריד את רף ההסכמה במבנים מסוכנים ל-51% בלבד.

חרגתם / פיצלתם / פלשתם – לא יספרו אתכם

יש שההתנגדות לפינוי בינוי לא נובעת מחוסר רצון בהתחדשות עירונית אלא מסיבות פרטניות הנוגעות לעניין אישי של אותו הבעלים כגון ביצוע עבירות/חריגות בנייה אשר למעשה לא יקבלו ביטוי בפרויקט החדש. פינוי בינוי מבוצע בבניינים ישנים שלעתים תכופות בוצעו בהם – לאורך השנים – עבירות בנייה על ידי הדיירים. למשל, פלישה לגינות, השתלטות על מרחבים ציבוריים, השתלטות על הגג המשותף, פתיחת חלונות, בניית מרפסות פיצול דירתם וכדומה.

דיירים שיש בדירותיהם עבירות בנייה חוששים שהנכס שיקבלו בפרויקט החדש לא יהיה “משודרג” ביחס לדירות האחרות בהתאם למצבם כיום. תיקון שבוצע בחוק ההסדרים החדש מאפשר  לראשונה להתגבר על החסם הנ”ל כשהוא מוציא מכלל הרוב הדרוש את בעלי הדירות שיש בנכסיהם עבירות בנייה כאלה ואחרות. במילים פשוטות, החוק החדש אינו לוקח בחשבון את בעלי הדירות שעברו עבירות בניה לצורך בחינת הרוב הדרוש לביצוע עסקת פינוי בינוי (67%).

הפחתת הגדרת “קשיש” לעניין חוק פינוי בינוי – הטבה נוספת לבעלי הדירות מבוגרים

יוזמה מבורכת ומתבקשת הינה שינוי הגדרת גיל בעלי דירות הנחשבים “קשישים”. במסגרת התיקון לחוק נוצרה מהפכה עקב כך שגיל הקשיש הופחת לגיל 70 (במקום 75) לעניין בחירת החלופות במועד חזרתו של הקשיש לדירה החדשה ולעומת זאת החל מגיל 75 יתאפשר לקשיש (ללא תלות בבחירת היזם) לקבל את שווי הדירה המהוון וזאת מבלי להזדקק לפינוי הדירה לתקופת הבניה (לפני התיקון לחוק היה מדובר על בעלי גיל 80 ומעלה). הנני סמוך ובטוח ששינוי חקיקתי זה יגרום לבעלי זכויות מבוגרים להירתם לפרויקטים מסוג זה באופן בטוח ונעים יותר ובכך יעלה את מספר החותמים על ההסכמים כבר בשלב מוקדם של ההליכים

שינוי דרמטי וחיובי בחוקי המס בפינוי בינוי

סוגיות שונות הקשורות למיסוי מקרקעין מהוות מחסום בקידום התחדשות עירונית. חוק ההסדרים מתייחס לכך בהיבטים שקשורים לשלושה מיסים מרכזיים – מס שבח, היטל השבחה ומע”מ על תשומות הבנייה. סוגיות שונות הקשורות למיסוי מקרקעין מהוות מחסום בקידום התחדשות עירונית. חוק ההסדרים מתייחס לכך בהיבטים שקשורים לשלושה מיסים מרכזיים – מס שבח, היטל השבחה ומע”מ על תשומות הבנייה. על פי התיקון לחוק מיסוי מקרקעין גם לי שיש יותר מדירה אחת במתחם שהוגדר כפינוי בינו ייזכה ליהנות מפטור ממס שבח. כמו כן, בוטלה ההגבלה לחתימה על הסכם ככל שהדירה התקבלה ההעברה ללא תמורה מקרוב 24 חודשים לפני החתימה על ההסכם פינוי בינוי. היטל השבחה – מוצע כי במקום שהיטל ההשבחה יעמוד על 50% כברירת מחדל, רשויות מקומיות יוכלו לקבוע היטל השבחה לפי שלוש מדרגות בהתאם לאזורים השונים בשטחן המוניציפאלי – פטור מלא, 25% היטל השבחה ו-50% היטל השבחה.

המשמעות מבחינת היזמים היא קריטית שכן היא מייצרת וודאות בתחילת הדרך לגבי היטל ההשבחה ומונעת “הפתעות” תוך כדי תנועה. החוק מציע שעל מנת להבטיח את הוודאות לקידומם של הפרויקטים, הקביעה של היטל ההשבחה תהיה בתוקף לחמש שנים ותחול “על כל תוכנית שתיקלט במוסד התכנון בתקופה זו”. הסדרת היטל ההשבחה מפחיתה את הצורך בפניות תדירות לשמאים מכריעים שהן פרוצדורות שמייקרות ומאריכות את הפרויקטים. כמשרד עורכי דין המייצג יזמים ודיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ברור לנו שקביעת היטל השבחה מראש משרתת גם את הדיירים שכן היא מונעת התקשרות עם יזמים שמציעים הבטחות שווא עם תמורה לא הוגנת ו/או לא פרופורציונאלית. מס שבח ומע”מ על תשומת בנייה – סוגיה חשובה בפתרון חסמי פינוי בינוי היא מס השבח על הדירה השנייה. ישראלים רבים מחזיקים בכמה נכסים במתחמים המיועדים לפינוי בינוי ועד לאחרונה מצב של שתי דירות ומעלה היה גורם להתנגדויות.

זאת מן הטעם הפשוט שהפטורים על מס שבח ומע”מ על תשומות הבנייה חלו רק על הדירה הראשונה. הדיירים היו מבקשים מהיזמים לקחת את המיסוי על עצמם, הדרישה הייתה יוצרת חיכוך מיותר והפרויקטים נתקעו. שימו לב כי זו סוגיה שלא קשורה רק למשקיעים בעלי הון אלא שגם חברות הדיור הציבורי (כמו עמידר וחלמיש) מחזיקות בחלק לא מבוטל מדירות במתחמי פינוי בינוי ודרישותיהן מהיזמים לשאת בעלויות המיסוי היו חסם משמעותי. חוק ההסדרים החדש מכוון לכך שהפטורים יינתנו לא רק לדירה הראשונה ומסיר בזה את אחד החסמים הקשים של ההתחדשות העירונית בישראל.

ביטול הסכם כשהיזם לא עומד בהתחייבויות

רבים מבעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית נאלצים להתמודד עם יזמים שאינם עומדים בהתחייבויות משמעותיות באשר להתקדמות בלוחות הזמנים. עד לאחרונה הדיירים היו נאלצים “לבלוע את הצפרדע” במקרה הטוב או להיכנס להליכים משפטיים מתישים ויקרים מול היזם במקרה הרע. במסגרת הדיונים על חוק ההסדרים הוחלט להקל על הדיירים ונקבעו כללים ברורים ואפקטיביים לביטול הסכמים אם יוכח שבעלי הדירות הוחתמו “באופן פוגעני”.

נקבע למשל כי ניתן לבטל את ההסכם עם היזם במידה שהוא לא מצליח להשיג את החתימות הדרושות בלוחות זמנים סבירים – שנתיים להשגת 50% מחתימות הדיירים מרגע החתימה עם בעל הדירה הראשון ו-60% תוך 4 שנים לכל היותר. אם היזם לא עומד ביעדים הללו אפשר לבטל את הסכם ההתקשרות עמו גם על ידי רוב בעלי דירות כולל כאלה שאינם צד לעסקה. במישור התכנוני נקבע כי ניתן לבטל הסכם מול יזם שלא השכיל להגיש תב”ע בתוך ארבע שנים וחצי ממועד החתימה של הדייר הראשון.

לסיכום

חוק ההסדרים החדש, ביחד עם תקציב המדינה והתוכניות הכלכליות, מבקש לפתוח חסמים מרכזיים ומהותיים בהתחדשות העירונית בישראל. השינויים הללו דורשים תשומת לב רבה והיכרות מעמיקה עם הדין והפרקטיקה בהליכי פינוי בינוי (או תמ”א 38). חשוב מאוד שגם הדיירים וגם היזמים יפעלו באופן מושכל ויקבלו ליווי צמוד מצד עורכי דין העוסקים בתחום באופן שוטף, ומכירים גם את הניואנסים המשתנים והמתעדכנים תדיר.