רישום הנכס בטאבו – המדריך המלא

הדרך להיות בעל נכס בישראל היא לעיתים ארוכה ולא פשוטה וגם אחרי שכבר הגעתם למטרה עלולות לצוץ בעיות שונות עמן תצטרכו להתמודד. האמת המרה היא שיש יותר מדי בעלי דירות שמגלים שהזכויות שלהם על הנכס בכלל לא רשומים בטאבו כמו שצריך למרות שכבר הסדירו את התשלום וחתמו על חוזה – במצב כזה הם לא נחשבים לבעלי הדירה או הקרקע אותה רכשו.

הטאבו או בשמו המלא האגף לרישום והסדר מקרקעין בישראל הוא הגוף שמסדיר את כל הקשור בזכויות על מקרקעין במדינת ישראל. בעת רכישה של נכס הרישום בטאבו הוא בעצם האישור הסופי בעסקה בו הקונה או החוכר הופך לבעלים היחיד ויכול לעשות בנכס כרצונו, בהתאם לחוק כמובן.

בגלל שמדובר בנושא מסובך הכנו עבורכם מדריך מפורט על מנת לעשות לכם סדר ולענות על כל השאלות שעולות לכם לראש.

מדוע חשוב לרשום את הנכס בטאבו?

נכון, מדובר בתהליך איטי ומורכב אבל הוא הכרחי ומאוד חשוב בתהליך רכישת הדירה. הרישום בטאבו הוא בעצם הגושפנקה הסופית לכך שאתם הבעלים היחיד של הנכס והוא מעניק לכם את כל הזכויות עליו. מדובר באינטרס שאמור להיות בסדר עדיפויות עליון עבורכם אחרת הבעלות על הקרקע או הדירה לא יעברו אליכם.

מעבר לכך, מענק תוקף רשמי לזכויות שלכם על הנכס יקצר עבורכם תהליכים ואפילו יקל עליכם בהליך קבלת המשכנתא וימנע מכם תשלום ריביות גבוהות. את הזכאות שלכם על הנכס תצטרכו להציג לא רק לבנק בעת בקשה לקבלת משכנתא אלא גם כאשר תרצו למכור את הנכס בעתיד. אם הוא לא שייך לכם רשמית אתם נמצאים בבעיה כי הקונה שלכם פשוט לא ירצה לקחת את הסיכון ויחפש לרכוש דירה אחרת. בנוסף, גם אם תצליחו למכור, ערך הדירה ירד בצורה משמעותית ואתם תפסידו לא מעט כסף.

השלב הראשון והאחרון בקניית נכס

כאשר אתם קונים נכס חדש הבדיקה הראשונה שעליכם לבצע היא בדיקת הרישום בטאבו. זה הכרחי על מנת להימנע ממצבים לא נעימים בהם הנכס אותו אתם קונים לא רשום כלל, מוגדר לשימוש אחר, שייך לבעלים אחרים ולא למי שמוכר לכם, בעל חריגות בנייה וכדומה.

המוכר אמור לספק לכם את כל הנתונים אבל חשוב שתדעו כי נסח הטאבו נגיש לציבור וניתן למצוא אותו באתר של לשכת הטאבו. תתבקשו למלא מספר פרטים טכניים לגבי הנכס ולאחר מכן תקבלו את כל המידע עליו. לטאבו יש 3 ניסוחים עיקריים: נסח מרוכז הכולל מידע לגבי בעלי דירות בבניין משותף, נסח רגיל הכולל מידע על דירה ספציפית ונסח היסטורי שמכיל את כל שרשרת הבעלות.

כאמור, השלב האחרון שיש לבצע בעסקה הוא הרישום בטאבו על מנת להיות מוגדרים כבעלים יחיד ורשמי אבל עוד לפני כן יהיה עליכם לרשום הערת אזהרה על הדירה וכן למנוע מצב בו הבעלים הנוכחי ימכור אותה לשני אנשים במקביל.

רכשתי דירה בבניין מגורים – מה עליי לעשות?

בגלל שמדובר בבניין המחולק לדירות הוא נרשם כבית משותף וישנה חלוקה של הדירות על פי הרוכשים השונים. חברת הבנייה היא זו שאחראית על רישום הנכס על שמכם בטאבו (לעיתים היא תגבה על כך תשלום מראש) אבל זה לא קורה מיד ויכול להימשך אפילו שנים – לכן חשוב להיות במעקב. אנחנו עדים ללא מעט סיפורים בהם הרישום פשוט לא קרה והדירה בעצם נותרה שייכת לקבלן ולא לקונה שהוציא על כך את מיטב כספו.

ממשלת ישראל מכירה את התופעה ופועלת לעצירתה. למשל, בחודש מרץ 2022 הועבר חוק שמחייב את הקבלן לרשום בטאבו את הדירות שמכר תוך שנה מיום רישום הפרצלציה (תהליך איחוד וחלוקה של הקרקעות).

מה הן סיבות לעיכוב ברישום הטאבו?

כפי שאתם יכולים לנחש מדובר בתהליך עם המון בירוקרטיה ולעיתים זו הסיבה לעיכוב. כמו כן, אם יש חובות מס שלא שולמו, לדוגמה מס שבח, זה גם כן עלול לעכב את הרישום. סיבה אפשרית נוספת היא בעיה בתהליך הפרצלציה או אי קיום שלו, בגלל שמדובר בתהליך מאוד ארוך זו בשורה לא טובה עבור הדיירים שיצטרכו לחכות זמן רב עד שירשמו כבעלים.

סיבות נוספות יכולות להיות תלויות בקבלנים ששכחו לבצע את הרישום, דוחים אותו ללא סיבה מוצדקת או לא סיימו כלל את הבנייה ואז הרישום לא מתאפשר, או ברוכשים עצמם שמתעצלים להתחיל את תהליך הרישום וכאשר הם מתחילים אותו הם מגלים שהקבלן נעלם או פשט רגל.

כיצד מבצעים את הרישום בטאבו?

השלב הראשון בעת הרישום לטאבו הוא לשלוח ללשכת הרישום האזורית (יש 12 סך הכול) בקשה לרישום דירה על שם הרוכש ולצרף טופס רישום ומכתב נלווה עליו תופיע חתימת המוכר.

כמו כן, תצטרכו להוסיף את הטפסים הבאים: אישורי תשלום מיסים או פטור מהם (מס שבח ומס רכישה), אישור מהרשות המקומית על העדר חובות ועל תשלום היטלי השבחה, 5 העתקים של שטרי מכר חתומים, עותק מקורי של הסכם המכר חתום, נסח טאבו ואישור על תשלום האגרה. לעיתים יבקשו מכם להוסיף גם ייפויי כוח, אישור ממנהל מקרקעי ישראל, מסמכי משכנתא ועוד.

כאמור, רישום הנכס בטאבו הוא אמנם הצעד האחרון שיש לבצע בעסקת מקרקעין אבל הוא חשוב במיוחד ואין להקל בו ראש או להתמהמה כי בסופו של דבר מדובר בזכויות שלכם על הנכס. בגלל שמדובר בתהליך בעל מורכבות רבה שדורשת הגשת בקשות שונות והתנהלות מרובה מול גופים שונים עדיף שהיא תתבצע על ידי אדם בעל ידע משפטי נרחב. משרד עורכי הדין אמיר שטיינהרץ הוא בעל ניסיון של למעלה מ-15 בליווי עסקאות שונות של מקרקעין, אנחנו מתמחים בבעיות שונות ברישום בטאבו ומספקים פתרונות יצירתיים.