הפחתת גיל הקשיש במסגרת מתן הטבות מיוחדות בעסקאות פינוי בינוי

בנובמבר 2021 נכנס לתוקף תיקון מס’ 7 לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו – 2006, עיקרי התיקון הינם:
1.שינוי רוב מיוחס להגשת תביעה לפינוי דייר סרבן
2.הפחתת ההגדרה של המונח “קשיש” בחוק מגיל 75 ל70 שנים לצורך מתן הטבות מיוחדות
3.מתן אפשרות לביטול עסקת פינוי בינוי ע”י בעלי הדירות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי

במאמר זה, נשים דגש על נושא הפחתת הגדרתו של המונח “קשיש” בתיקון לחוק, ונסקור את ההטבות המיוחדות הניתנות לאוכלוסיית הקשישים, כפי שיובא להלן:

ראשית, עד לכניסתו של תיקון חוק זכויות הקשישים, הגדרתו של “קשיש” בחוק הייתה – כל אדם שמלאו לו 75 שנים על פי הרישום בלשכת האוכלוסין, ביום חתימתו של האדם הראשון שחותם על מסמכי עסקת פינוי ובינוי הראשונה, ובנוסף כי הקשיש התגורר בדירה שנתיים רצופות לפחות בתקופה הסמוכה למועד החתימה על העסקה.

מיום כניסתו של תיקון מס’ 7 לתוקף, הופחת גילו של הקשיש באופן שמאותה העת כל אדם אשר מלאו לו 70 על פי הרישום בלשכת האוכלוסין, ביום חתימתו של האדם הראשון שחותם על מסמכי עסקת פינוי ובינוי הראשונה, ובנוסף כי הקשיש התגורר בדירה שנתיים רצופות לפחות בתקופה הסמוכה למועד החתימה על העסקה, יהא רשאי לקבל את ההטבות המעוגנות בחוק.

בטרם נצלול להטבותיהם של הקשישים בחוק, יצוין בקצרה כי ככלל, עסקת פינוי בינוי הינה עסקה של “דירה אל מול דירה”, כלומר בעלי הדירות מוכרים את זכויותיהם בדירה ליזם, ובתמורה היזם הורס את המבנה לכלותו, ובונה במקומו מבנה חדש, בו בתמורה בעלי הדירות יקבלו דירות חדשות (להלן: “דירת תמורה”), והיזם יוכל לבנות בנוסף דירות חדשות, למכור אותן, ולמקסם את פוטנציאל הרווח שלו.

ומן הכלל אל הפרט, חוק פינוי ובינוי הקנה לאוכלוסיית הקשישים בעסקאות פינוי בינוי הטבות בלעדיות ומיוחדות אשר יקלו עליהם בכל התהליך, זו במטרה לעודד את אותם דיירים קשישים, אשר מפאת גילם, קרוב לוודאי כי הינם חוששים יותר מהתהליך ומורכבותו, לחתום על אותן העסקאות.

למעשה, ישנן שלוש הטבות נוספות להטבה הכללית של “דירה אל מול דירה” (כפי שהוסבר לעיל), אשר עומדות אך ורק בפני דיירים קשישים בבואם לחתום על עסקאות פינוי בינוי. הדיירים הקשישים רשאים לבחור את אחת משלושת ההטבות הבאות במקום ההטבה הכללית:

הטבה ראשונה – היזם יציע לדיירים הקשישים לקבל 2 דירות אשר שוויון המצטבר דומה לשווי דירת התמורה אותה היו אמורים הדיירים הקשישים לקבל מלכתחילה בהתאם למנגנון של “דירה אל מול דירה”. בהערה יצוין כי במידה ושוויון המצטבר של 2 הדירות נמוך משווי דירת התמורה, ישלם להם היזם תשלומי איזון, כלומר הדיירים יקבלו את ההפרש בין שווי הדירות.

הטבה שניה – נקראת גם “שנמוך”, בה היזם יציע לדיירים הקשישים לקבל דירה אשר גודלה קטן מגודלה של דירת התמורה, ואת הפרשי השווי בין הדירות ישלם היזם לאותם דיירים קשישים.

הטבה שלישית – ההטבה השלישית והאחרונה מתחלקת לשלוש תתי הטבות נוספות אשר מצויות מחוץ לפרויקט;

• באפשרותו של הקשיש לעבור לבית “הורים” (כלומר בית אבות) והיזם ישלם תשלומי איזון בין השווי של מגורי בית ההורים לשווי מהוון דירת התמורה, עד למועד פינוי הדירה הנוכחית בה מתגורר הקשיש.
• היזם ירכוש לקשיש דירה חלופית מחוץ למתחם הפרויקט, ששוויה בשווי המהוון של דירת התמורה. חשוב לציין כי באפשרותו של הקשיש לדרוש כי אותה דירה שירכוש לו הקבלן תהא בסמיכות לדירתו הנוכחית.
• הקשיש יקבל מהיזם סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה, לצורך רכישת דירה חדשה לבחירתו החופשית של הקשיש ולצורך זו בלבד.

לתיקון מס’ 7 לחוק חוקק אף תיקון משלים (מס’ 94) לחוק מיסוי מקרקעין, אשר מעניק תמרוצי מס לקשישים, נתייחס אליו בפירוט במאמר הבא.

למרות תיקון מס’ 7 לחוק, הפחתת גיל הקשישים לא יושמה בפועל במלואה בכל המישורים, כך למשל כאשר מדובר בקשישים בגילאי 70, זכות הבחירה מבין ההטבות שהובאו לעיל מצויה בידי היזם ונתונה לידיו, בעוד שכאשר מדובר בקשישים בגילאי 75, זכות הבחירה מבין ההטבות כאמור מצויה בידי הקשיש עצמו.

באמרת אגב יצוין כי במסגרת חוק ההתייעלות שנכנס לתוקף לאחרונה, הורחבו ההטבות והן חלות בנוסף לפרויקטים של פינוי בינוי גם על פרויקטים של תמ”א 38, וכן גם על חולים סיעודיים. לסיכום, נראה כי התיקון מס’ 7 שנכנס לתוקף בא לקראת אוכלוסיית הקשישים, משפר את מצבם ואת מעמדם אל מול היזם, על מנת להקל על תהליכי פינוי בינוי, ולקדמם באופן מהיר ויעיל יותר, ובכך אף להוריד את אחוזי הסרבנים באופן משמעותי.

בסופו של יום התיקון מסייע לכל הצדדים המצויים בדבר, החל מהדיירים הקשישים במתן ההטבות, ועד לשאר הדיירים וליזם אשר מעוניינים לקדם ולהתחיל את הפרויקטים.
ולכן מדובר ביוזמה טובה ומבורכת, אך כמובן שיש עוד לאן לשאוף, ואנו מצפים לראות כיצד המחוקק שם אל מול עיניו את טובת האוכלוסייה המבוגרת במדינה מחד, ומאידך קידום פרויקטים של התחדשות עירונית באופן סימולטני.