03-3819876 
עורך דין פינוי בינוי באשדוד
בשנים האחרונות, פרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38 צוברים תאוצה בכל רחבי הארץ. הרשויות מכריזות על מתחם כמיועד להתחדשות עירונית, היזמים שועטים על המקום ומתחם המגורים עובר פינוי בינוי. הצפי של הרשויות הוא כי בשנים הקרובות מספר הפרויקטים המיועדים לפינוי בינוי רק ילך ויתרבה.
כדי שגם אתם תפיקו את המירב מהפרויקט, חשוב שיהיה לכם עורך דין דיירים אשר ילווה אתכם לכל אורך הדרך. עורך הדין יעמוד על האינטרס שלכם, הדיירים במתחם, אל מול כלל הגורמים בפרויקט. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע החשוב על עורך דין דיירים בהתחדשות עירונית.
באיזה סוגי פרויקטים יש להיות מלווים בעו”ד לייצוג דיירים?
בישראל פועלים שני פרויקטים מרכזיים להתחדשות עירונית – פינוי בינוי למתחמי מגורים ותמ”א 38. בכל אחד מפרויקטים אלו, חשוב להיות מיוצגים על ידי עו”ד דיירים. עורך דין לייצוג דיירים יגן על האינטרס שלכם בפרויקט, כפי שנבאר להלן.
פרויקטי פינוי בינוי
פינוי בינוי הינה תוכנית ממשלתית להתחדשות עירונית, המיועדת למתחמי מגורים. הרשות מכריזה על אזור כמיועד לפינוי בינוי. היזם יגייס בקרב הדיירים את הרוב הדרוש לשם תחילת תכנון הפרויקט (66%) וכן לתחילת העבודות בפועל (הסכמה של 100%), התוכניות תקודמנה אצל הרשות, יתבצע שינוי תב”ע והיזם יתחיל בעבודות.
פינוי בינוי, כאמור, נעשה לאחר הכרזה של הרשות על מתחם כמיועד להתחדשות עירונית. על כן, היזם לא יבנה מחדש רק את הבניין אלא יפתח את כלל מתחם המגורים. הפיתוח יכלול שיפור תשתיות, בניית פארקים ושטחים ירוקים, ועוד. הדבר אף ישביח משמעותית את ערכו של הנכס שלכם.
במסגרת תוכנית פינוי בינוי, היזם יהיה חייב לספק לכלל הדיירים מגורים חלופיים, לאורך שנות העבודות. זאת, מכיוון שהבניינים נהרסים כליל ולדיירים לא תהיה, כמובן, כל אופציה להתגורר בהם. עם זאת, לא אחת, עלולים להתעורר סכסוכים ולהתגלע מחלוקות בין היזם לבין הדיירים באשר לתמורה המגיעה להם לאורך העבודות.
מעבר לכך, אוכלוסיות מיוחדות דוגמת קשישים ונכים זכאים לתמורה מיוחדת בפרויקטים של פינוי בינוי. התמורה תצטרך להיות דירה חלופית, בבניין משופץ שכבר עבר פינוי בינוי. הדייר הוותיק או הנכה יקבל את מלוא הזכויות בדירת התמורה, והיזם יקבל את הזכויות בדירתו המקורית של הדייר. כך, האוכלוסיות המיוחדות חוסכות לעצמן את המעבר הכפול בין דירות. בנוסף לכך, היזם יצטרך להציע לאותן אוכלוסיות תמורות אלטרנטיביות נוספות, כמפורט בחוק.
בכל הנוגע לאוכלוסיות מיוחדות, שאלת התמורה הופכת למורכבת עוד יותר. לא אחת, הדיירים הנמנים על אותן אוכלוסיות יתנגדו לפרויקט בטענה כי הדירה שהוצעה להם אינה עומדת, לשיטתם, בדרישות התמורה הייחודית הקבועות בחוק עבורם. תפקידו של עורך דין לייצוג דיירים בפינוי בינוי יהיה לוודא כי אותם דיירים יקבלו את התמורה המגיעה להם, ולסלק התנגדויות שלהם ככל שיהיו כאלו, אף לאחר הצעת התמורה הראויה.
פרויקטי תמ”א 38
תמ”א 38 מחולקת לשתי תוכניות משנה – תמ”א 38/1 וכן תמ”א 38/2. נפרט בקצרה אודות כל אחת מהן:
תמ”א 38/1
תמ”א 38/1: חיזוק מבנים קיימים. במסגרת התוכנית לא ייהרס המבנה, אלא הוא רק יחוזק ויורחב. הקבלן ייצב את הבניין, יוסיף ממ”דים בכל הדירות, לרוב יבנה מעלית בבניין ויפתח את הלובי וכן יבנה קומות חדשות. בקומות החדשות יבנה הקבלן דירות אותן ימכור ברווח משמעותי לצדדים שלישיים.
תמורה בתמ”א 38/1: שאלת התמורה בתמ”א 38/1 מורכבת יותר. לכאורה, היזם יוכל להימנע כליל מתשלומים לדיירים בתקופת העבודות, שכן הבניין לא נהרס. עם זאת, לרוב תהיינה מספר שנים בודדות בהן הבניין לא יהיה ראוי למגורים. בתקופה זו, מקובל שהיזם ישלם דמי שכירות לדיירים.
בנוסף, אוכלוסיות מיוחדות זכאיות, כמובן, לתמורה מיוחדת. הכל, כמפורט בחוק. עורך דין לייצוג דיירים ידאג לכך.
הרוב הדרוש: כדי להתחיל בעבודות, די בהסכמה של 66% מבעלי הדירות. ככל שתהיה התנגדות של בעלי דירות לאחר השגת הרוב הדרוש, בית המשפט יוכל להורות על תחילת העבודות חרף אותה התנגדות. אולם אם ההתנגדות נחשבת לסבירה, בית המשפט לא יכפה את העבודות על המיעוט המתנגד.
עורך דין לייצוג דיירים יפעל להשגת הרוב הדרוש. כמו כן, הוא יוודא כי הדיירים מקבלים את התמורה המקסימלית בפרויקט. ככל שתהיינה התנגדויות לאחר מכן, ידאג לקבל את אישור בית המשפט לתחילת העבודות גם עם אותה התנגדות.
תמ”א 38/2
תמ”א 38/2: תוכנית פינוי בינוי לא למתחמי מגורים, אלא לבניינים בודדים. בניגוד לפינוי בינוי, אין צורך בשינוי תב”ע. וועדת התכנון המקומית מוסמכת לאשר את התוכניות החדשות. גם כאן, די בהסכמה של 66% מבעלי הדירות, בכפוף לכך שהסירוב של השאר נחשב לסירוב בלתי סביר. התמורה בתמ”א 38/2, תהיה דומה לתמורה בפינוי בינוי למתחמי מגורים.
מה תפקידו של עורך דין לייצוג דיירים?
עורך דין לייצוג דיירים ידאג לשמור על האינטרס של הדיירים בפרויקט. הדבר יתבטא בכל אחד מהפרמטרים הבאים:
- תמורה מקסימלית – עורך הדין ידאג כי הדיירים יקבלו את המקסימום מהפרויקט – פיתוח מקיף של הבניין וסביבתו, הגדלת דירות למקסימום.
- הטלת תשלומים על היזם – היזם הוא זה אשר ישלם את כלל המיסים והתשלומים הנלווים בפרויקט.
- ערבויות מצד היזם – עורך דין לייצוג דיירים ידאג לכך שהיזם יעמיד ערובות טובות לעמידתו בזמנים ובהשלמת הפרויקט.
- תמורה חלופית ראויה – עורך הדין ידאג למקסם את התמורה שיקבלו הדיירים לאורך שנות העבודות, בין אם מדובר בפינוי בינוי ובין אם מדובר בתמ”א 38. כמו כן, עורך דין לייצוג דיירים יוודא כי הדיירים הנמנים על האוכלוסיות המיוחדות זוכים לתמורה המגיעה להם באופן מלא.
- התמודדות עם סרבנים – עורך דין לייצוג דיירים בפינוי בינוי או בתמ”א 38 יפעל לסילוק התנגדויות שאינן סבירות לפרויקט. זאת, כדי שיהיה אפשר להתחיל בעבודות ולהשלימן במהרה.
באיזה שלב כדאי ליצור קשר עם עורך דין דיירים?
התשובה היא כמה שיותר מוקדם. בחרו עורך דין לייצוג דיירים עוד מראשית ראשיתו של ההליך כדי לשמור על הזכויות והאינטרסים שלכם. יצירת קשר מוקדם עם עו”ד תאפשר לכם להשיג את המקסימום אל מול הרשות וכן אל מול היזם באופן שייטיב עמכם בסופו של דבר.
מהם זכויות הדיירים ואיך עו”ד דיירים עוזר לקבל אותן?
זכויות הדיירים הם לתמורה ראויה בזמן העבודות וכן בסופן. עורך דין דיירים יפעל אל מול הגורמים השונים ויכרות הסכמים המבטיחים תמורה מקסימלית בכל אחד משלבי ההליך. הסכמים אלו יהיו במעמד של חוזה משפטי מחייב.
מה כולל ליווי משפטי ע”י עורך דין דיירים?
הליווי המשפטי כולל ייצוג מהרגע הראשון אל מול היזם ואל מול הרשויות, דרך התמודדות עם דיירים סרבנים וסכסוכים לאורך הדרך וכלה באכלוס מחדש של הפרויקט. עורך הדין יהיה שם בשביל כל מה שצריך, אל מול הגורמים הרבים המעורבים בהליך.
מה חשוב לוודא לפני בחירת עורך דין?
חשוב לוודא את כל הבאים בבחירת עו”ד לייצוג דיירים:
- המשרד מתמחה בייצוג דיירים בהליכי התחדשות עירונית ובעל ניסיון רב בתחום.
- למשרד קשר אישי עם לקוחותיו ובמקרה הזה עם נציגות הדיירים. לעורכי הדין זמינות ללקוחות.
- עורכי הדין נוהגים באנושיות ותוך הבהרת הדברים בשפה ברורה ובהירה.
- שכר הטרחה סביר בנסיבות העניין, ביחס למתחרים.
משרדנו, משרד עו”ד אמיר שטיינהרץ ושות’, ליווה מעל ל-250 פרויקטים של פינוי בינוי ברחבי הארץ. צברנו ניסיון רב ומומחיות ייחודית בתחום. כמו כן, אצלנו הלקוח מעל הכל והזמינות ללקוח מקסימלית. אנו נוהגים באנושיות ובאדיבות כלפי כל לקוח, באשר הוא. לבסוף, המחירים שלנו משקפים את הניסיון הרב והמומחיות הייחודית והתמורה שווה כל שקל.
משרד עו”ד אמיר שטיינהרץ ושות’ מתמחה בייצוג דיירים
משרד עו”ד אמיר שטיינהרץ ושות’ מתמחה בייצוג דיירים בהליכי התחדשות עירונית. בחרו בו ותהנו משירותים משפטיים מקיפים ומקצועיים לכל אורך הדרך, מהשורה הראשונה בתחום. פנו אל המשרד והצטרפו גם אתם אל סיפור ההצלחה.
