פירוק הסכם שיתוף במקרקעין – מה צריך להכיר?

כאשר לנכס מקרקעין יש יותר מבעלים אחד, בין אם זה בן משפחה או שותף עסקי, הם עלולים למצוא את עצמם במצב של סכסוך הנובע מחוסר הסכמה לגבי דברים הנוגעים לשותפות זו או ההתנהלות בנכס. פירוק הסכם שיתוף במקרקעין הינה אפשרות חוקית (ראו חוק מקרקעין תשכ”ט 1969) העומדת בפני כל שותף, בין אם זה בהסכמה הדדית ובין אם באופן חד צדדי- מצב בו נדרשת התערבות בית משפט. 

מה הוא הסכם שיתוף מקרקעין ומתי הוא עלול להתפרק?

כאמור, במקרים בהם לנכס אחד יש מספר בעלים, כמו למשל במקרים של ירושה, השקעה כלכלית בין מספר יזמים או אפילו קבוצת רכישה, קיים צורך לעגן את הזכויות שלהם בנכס ולצורך כך קיים הסכם שיתוף במקרקעין העוזר להם לנתב את ההתנהלות בסיטואציות שונות ומורכבות.

יחד עם זאת, הסכם זה לא מבטיח מניעה של אי הסכמות שיכולות להופיע עם הזמן ולגרום לצדדים לרצות לפרק את השותפות. הסיבות לכך מגוונות- סכסוך עסקי או אישי, סיבות אישיות של אחד מהצדדים שאינו יכול להחזיק בנכס יותר, יורשים שאינם מעוניינים להיות שותפים, יזם שרוצה לעזוב קבוצת רכישה או בני זוג שהחליטו להתגרש ולא מצליחים להסכים לגבי עתיד הנכס.

מה עושים כאשר רק צד אחד רוצה לפרק את ההסכם?

כאשר צד אחד רוצה לפרק את הסכם השיתוף והצד השני מתנגד בתוקף אין ברירה אלא להגיש תביעה לבית המשפט וכמובן להיעזר לשם כך בעורך דין המתמחה במקרקעין. ההחלטה לאיזה בית משפט מגישים את התביעה היא בהתאם לאם הנכס רשום בטאבו או לא, מקור הסכסוך ומה שווי הנכס. 

תפקידו של בית המשפט היא לבחון האם מדובר בבקשה הולמת לפירוק או שאולי מדובר במקרה בו הפירוק לא נעשה בתום לב כמו למשל בסיטואציות בהן יש שלושה שותפים ושניים מהם עושים יד אחת כנגד השלישי. 

כיצד מתבצע הפירוק בפועל?

בדרך כלל בית המשפט יקבע כי בעלי הנכס יפרקו את השותפות על פי “חלוקה בעין”- המשמעות היא שכל שותף מקבל חלק מהנכס (אם זה מתאפשר, למשל ירושה של שתי דירות) או מנגד חלק שווה מהסכום שהתקבל לאחר מכירתו, פעמים רבות תוך כדי היעזרות בשירותיו של כונס נכסים על מנת לצמצם כמה שיותר את ההפסדים.

כפי שכבר ציינו ישנם סוגים רבים של שותפויות ועבור כל אחת מהן הפתרון יכול להיות שונה, בעיקר במקרים בהם אין הסכמה בין השותפים ויש צורך בצו של בית המשפט. חשוב להבין שמקרה של פירוק בין שותפים עסקיים אינו דומה לפירוק שותפות בין בני זוג, בעיקר כאשר מעורבים ילדים בעניין ויש צורך לדאוג עבורם למקום מגורים לפני שמוכרים את הנכס. תפקידו של בית המשפט הוא לוודא, עד כמה שניתן, שכל חלק בשותפות יקבל מענה לדרישותיו ועד שהפירוק יצא לפועל לתת צו זמני לפיו מתנהלת השותפות בינתיים.

חשיבותו של עורך דין בתהליך

התעסקות בכל הנוגע לזכויות מקרקעין, ביניהם פירוק הסכם שיתוף שבו אין הסכמה, אינה פשוטה וכרוכה בהבנה של פרמטרים רבים ולכן עורך דין המתמקצע בנושאי נדל”ן יעזור לכם לאורך התהליך. מעבר לכך, גם כאשר כותבים את ההסכם חשוב לשכור עורך דין שידאג לכך שהוא יהיה מספיק מעמיק ולא יקשה במצב כמו פירוק. בנוסף, חשוב להבין כי גם במקרים בהם יש הבנה והסכמה בין הצדדים, עורך הדין יכול להועיל למצות עד תום את הזכויות המגיעות לכם, זאת עקב היכרותו עם התחום והחוקים הרבים.