סדר הפעולות לפרוייקט מוצלח – פינוי בינוי ותמ”א 38 הם לא מיתוס

הבניין החדש והמשופץ בהמשך הרחוב נראה מדהים, ובטח לא פעם חלפתם על פניו בנסיעה או בהליכה ברחוב ותהיתם לעצמכם, האם גם אתם תזכו לכל הטוב הזה ביום מן הימים. כדי להפוך את התהיות למציאות, נדרש להרים את הכפפה ולשמן את המנועים העוצמתיים של פרויקטי פינוי בינוי ותמ”א 38. נשמע לכם מעניין? כעת נותר לגלות איך עושים זאת כראוי.

חשוב לציין כי פינוי בינוי הוא מודל של התחדשות עירונית הכולל הריסה של מבנים ישנים ובנייה של מבנים חדשים במקומם. המודל מבוסס על שיתוף פעולה בין בעלי הדירות במתחם, יזם פרטי ורשויות מקומיות.

סדר הפעולות הנדרש לביצוע פרויקט פינוי בינוי הוא ארוך ומורכב, ויכול להימשך מספר שנים. בחלק מהמקרים, פרויקט פינוי בינוי יכול להתעכב או להיכשל עקב חילוקי דעות בין הצדדים המעורבים, עקב קשיים בירוקרטיים, אי התאמה של יזם הפרוייקט, קשיים כלכליים אליהם נקלע היזם ולמעשה הסיבות לכישלון פרוייקט הן רבות ומגוונות. כעת בואו ננסה להבין כיצד עושים זאת נכון ומה סדר הפעולות המיטבי בבואנו להתחיל פרוייקט בבניין הפרטי שלנו.

ממחשבה להלכה למעשה

לאחר שגמלה בליבכם (ובליבם של יתר הדיירים, או לפחות רובם) ההחלטה לצאת לפרויקט של התחדשות עירונית בבניין המגורים שלכם, השלב הראשון והחשוב הינו מינוי של נציגות דיירים, אשר תפקידה לייצג ולמלא את האינטרסים של כלל אוכלוסיית הדיירים.

הנציגות תתנהל מול כל הגורמים ובעלי המקצוע המעורבים בפרוייקט לרבות עורכי הדין, מפקחי הבניה, יזמים, שמאים ותנהל משא ומתן עבור הדיירים. למעשה, נציגות הבניין הינה הזרוע הארוכה של הדיירים וחשוב שדיירי הבניין ירגישו בנוח עם בחירתם בנציגות שלהם. נציגות יעילה הינה נציגות המונה מספר אי זוגי של נציגים לצורך הצבעה בתחומים שונים בקשר לפרויקט.

מכאן ואילך, תהא הנציגות אמונה על ניהול הפרויקט, ולאחר הסמכתה ע”י הדיירים, תיצור קשר עם משרד או משרדי עורכי דין המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית על מנת לבחור משרד שייצג את הפרוייקט נאמנה. עורך הדין המייצג את דיירי הפרוייקט ינהל משא ומתן משפטי ומסחרי מקצועי ומהימן מול היזם, יתמחה ב”נטרול מוקשים” בהסכם, ימקסם את זכויות הדיירים ויגן עליהם משפטית באופן המרבי והמיטבי.

לאחר מכן, יידרשו הנציגות לבחור מפקח בניה מטעמם, אשר יבחן את המפרט הטכני שיציע היזם, יגיע לאתר הבניה באופן קבוע על מנת לבצע בדק, לפקח ולוודא שהכל כשורה.

השלב הקריטי – בחירת יזם

בחירת היזם הינה אחד מהשלבים החשובים והקריטיים ביותר בכל פרויקט. בחירת היזם איננה עניין שיש להקל בו ראש, ולכן הצעתנו היא לבצע מחקר מעמיק לגבי כל יזם ולוודא כי מאחוריו ניסיון רב בתחום, כי ההון העצמי שלו גבוה מספיק בכדי לבצע פרויקט ופרויקטים מסוג זה וכי התמורות המוצעות על ידו הינן המיטביות והמקסימליות.

בשלב בחירת היזם, משרדנו המייצג דיירי התחדשות עירונית בלבד, בוחר לנהל מכרז יזמים באמצעות פניה למספר יזמים הכוללת בקשה למענה על סעיפים רבים ומגוונים בנושא המפרט הטכני, התמורות המתקבלות, הבטחונות, הערבויות ולמעשה כל פרט אחר המהווה נדבך חשוב בפרוייקט.

כל זאת בכדי ליישר קו בין היזמים וההצעות, להפוך את ההצעות לברות השוואה וכך למעשה למקסם את התמורות, הערובות והביטחונות לדיירים אפילו לפני שלב המשא והמתן.

בסופו של עניין, לאחר יצירת טבלה השוואתית שהינה כלי עוצמתי לטובת הדיירים ולאחר חידוד ודיוק מכרז היזמים, נבחר את היזם האיכותי ביותר המציע את התמורות הטובות ביותר.

זמן ההליך

תהליך פינוי בינוי הוא תהליך ארוך ומורכב, שיכול להמשך מספר שנים. משך ההליך תלוי במספר גורמים כגון:

• גודל המתחם
• מורכבות התוכנית
• שיתוף פעולה בין הדיירים, היזמים והרשות המקומית
• מיומנות ומקצועיות גורמי המפתח בפרוייקט

השלכות פינוי בינוי על הדיירים

פינוי בינוי עשוי להביא לשיפור משמעותי בתנאי המגורים של הדיירים. הבניינים החדשים בדרך כלל גדולים יותר, מרווחים יותר, וכוללים מגוון רחב יותר של תשתיות ושירותים, וכן הטבות נוספות כגון ממ”ד, מרפסת, חניה ועוד. אין להתעלם מכך שדיירי הפרוייקט עלולים לחוות חוסר נוחות בחלקים מסויימים של הפרוייקט אך אנו מציעים לזכור כי במערך השיקולים קיימים יתרונות רבים בהוצאה לפועל של פרוייקט זה המיטיב בעיקרו עם הדיירים.

האמור לעיל אינו ייעוץ משפטי ואיננו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או מקצועי.
משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ ושות’ מתמחה למעלה מ-17 שנה בנדל”ן והתחדשות עירונית ומייצג אלפי דיירים במאות פרויקטים כגון תמ”א 38/1, תמ”א 38/2, פינוי בינוי. המשרד חרט על דגלו ייצוג דיירים בלבד, ללא ייצוג יזמים, ושמירה על זכויות הדיירים היא התמחותו.