הרוב הדרוש בעסקאות תמ”א 38/2

בהתאם למצב המשפטי שהיה קיים בעבר, עם כניסתה של תמ”א 38/2 לתוקף בשנת 2010, נדרשה החלטה פה אחד (100%) של בעלי הדירות המאשרת כניסה לפרויקט של פינוי בינוי. זאת בהשוואה ליישום פרויקט תמ”א 38 בדרך של שיפוץ בנין קיים ללא הריסה שלו, שבו נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות בלבד.

מצב זה נתן כוח רב לבעלי דירה סרבנים לסכל קידום פרויקטים של פינוי בינוי במסגרת תמ”א 38/2, על אף חשיבותם הציבורית הרבה – בעל דירה אחד מתוך בנין בן 50 דירות, למשל, יכול היה למנוע קידום של פרויקט פינוי בינוי, והחוק אף לא קבע עבור יתר בעלי הדירות דרך התמודדות כלשהי עם בעל דירה כזה.

הרוב הנדרש כיום

בתיקון לחוק המקרקעין מיוני 2012, שונה המצב המשפטי. כיום, בסיטואציה שבה אין הסכמה פה אחד של כל בעלי הדירות להריסת הבניין והקמתו לפי תמ”א 38/2, ניתן יהיה לפנות למפקח על הבתים המשותפים כנגד בעלי הדירות הסרבנים, ובלבד שקיים רוב של 80% מבעלי הדירות בבית המשותף ו- 80% מהרכוש המשותף, התומך בביצוע הפרויקט.

למפקח ניתנה הסמכות לאשר את ביצוע הפרויקט על אף התנגדות בעלי הדירות הסרבנים, לאחר ששמע את הטענות של כל בעל דירה המעוניין בכך. במסגרת הדיון, בודק המפקח את הסיבות לסירוב של בעלי הדירות להסכים לפרויקט ואת ההשלכות עליהם, ומאזן אותם מול נימוקי הרוב המעוניינים לבצעו. במידת הצורך, המפקח רשאי אף להיעזר בחוות דעת של שמאי, אשר יבדוק את המשמעויות הכלכליות של ביצוע ואי ביצוע הפרויקט.

במצבים של חוסר הסכמה מצד מספר בעלי דירות ליישום תוכנית פינוי בינוי, יש יתרונות רבים לקבלת ייעוץ מעורך דין תמ”א 38. עורך דין הבקיא בתחום זה יוכל בשלב ראשון לבדוק מול בעלי הדירות הסרבנים אילו נקודות מפריעות להם, כדי לנסות ולהגיע לעמק השווה באופן מקצועי ולא אמוציונלי. לעתים ההתנגדות נובעת רק מחוסר הכרות עם המאפיינים של הפרויקט, ויתכן שניתן לטפל בה באמצעות הסברה, ולעתים נדרשת יכולת גישור ושכנוע של בעל מקצוע מנוסה אשר עוסק בנושא.

אם בכל זאת אי אפשר להגיע להסכמה כוללת של 100%, ידאג עורך הדין מטעמכם להעניק לכם את הייצוג המשפטי הראוי בהליך שיתנהל בפני המפקח.