מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית הינה בין התחומים המובילים בעולם הנדל”ן הישראלי כאשר היקף הפרויקטים גדל מדי שנה. עובדה זו אינה מפתיעה לאור העובדה שישנם המון צדדים המרוויחים מפרויקטים מהסוג הזה, יחד עם זאת חשוב להבין כי מדובר בהליך המצריך תיאומים רבים בין אותם גורמים.

הרשויות המקומיות מרוויחות יוקרה (היות ומדובר בסממן לחדשנות), בניינים שעומדים בתקני הבנייה המחמירים ביותר (ביניהם גם עמידות בפני רעידות אדמה) ואוכלוסייה חדשה המגיעה לאזור המתיישן ומשפרת את הכלכלה. הדיירים מרוויחים דירה חדשה או משופצת (שהשווי שלה עולה בעקבות התהליך), לעיתים גם גדולה יותר ועם ממ”ד, וגם תשתיות טובות יותר ואזור משודרג – וכל זאת מבלי להוציא כסף מכיסם הפרטי. ומה לגבי היזם? הרווח הכלכלי שלו נובע ממכירה של הדירות החדשות אותן הוא מוסיף לכל בניין ולכן בשביל שהוא ירצה להצטרף לפרויקט כלשהו זה צריך להשתלם לו.

לצד היתרונות הרבים חשוב להבין כי מדובר בפרויקטים מסועפים, הלוקחים זמן רב, טומנים בחובם סוגיות משפטיות שונות וגם עלולים להסתבך, לכן חשוב להבין כיצד הם עובדים. הכנו לכם מדריך מפורט.

סוגי התחדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להיות ביוזמה של הרשות המקומית שאחראית לארגן את הדיירים ולקדם את התכניות או במסגרת מסלול יזמים במהלכו בעלי הזכויות או יזם מסוים הם אלו שמקדמים את הפרויקט.

תמ”א 38/1 – במסגרת תהליך זה מבצעים שיפוץ של הבניינים, מבלי להרוס אותם. בזמן השיפוץ מחזקים את היסודות בכל בניין על מנת שיהיה עמיד בפני סכנות כגון רעידות אדמה ומוסיפים חדר ממ”ד (להגנה בפני טילים) בכל דירה. בנוסף, גם התשתיות של כל מבנה, ביניהן חשמל ומים, עוברות שדרוג. לעיתים ניתנת האפשרות להרחיב את גודל הדירה.

פינוי בינוי – תהליך פינוי בינוי כולל הריסה של המבנים בתוך השכונה בה מתבצע התהליך, במקומם יבנו בניינם חדשים העומדים בתקני הבנייה המחמירים ביותר ובעלי תשתיות משופרות ואפילו פיתוח נוף ושירותים ציבוריים חדשים. בתקופת הבנייה היזם הוא זה שאחראי לשלם את השכירות הזמנית של הדיירים המפונים. כמו כן, נהוג שהיזם ישלם גם את הוצאות ההובלה.

תמ”א 38/2 – תהליך זה דומה לתהליך של פינוי בינוי אך בשונה ממנו ניתן לבצע אותו על בניין אחד ולא על מספר רב של בניינים.

השלבים בביצוע התחדשות עירונית

כאשר רוצים להוציא לפועל תכנית של התחדשות עירונית קיים צורך בהסכמה של רוב בעלי הזכויות בבניין, ובמקרים בהם מדובר בדייר סרבן שמונע את העסקה ללא סיבה מוצדקת ניתן לפתור את זה בהליך משפטי. כאשר יש הסכמה, השלב הראשון הינו ארגון כנס דיירים, עם נוכחות של 40% לפחות מבעלי הזכויות, במהלכו תיבחר נציגות דיירים שתפקידה יהיה להעביר מידע לגבי ההליך לשאר הדיירים ולהיות הגורם המקשר בין היזם, בעלי המקצוע השונים והרשויות.

כמו כן, מומלץ לבחור כבר בשלב זה עורך דין להתחדשות עירונית שיעזור בבחירת היזם, ילווה וייצג את הדיירים לאורך התהליך כולו, יוודא שהיזם עומד בלוח הזמנים וידאג למצות עד תום את זכויות הדיירים.

בשלב הבא בוחרים יזם (אלא אם כן ההליך מבוצע במסלול רשות מקומית) וחותמים עמו על חוזה. מומלץ לבדוק כי ברזומה שלו ישנם מספר פרויקטים מוצלחים של התחדשות עירונית וכי הביקורות עליו טובות, חשוב מאוד לעבוד עם איש מקצוע אמין וזמין. החוזה יכלול פירוט לגבי התמורה אותה יקבל כל בעל זכות בבניין, מועדים להתקדמות וסיום הפרויקט, פרטים של מבצע העבודה וגם פירוט של ערבויות וביטחונות.

הערבויות אמורות להגן על הדיירים במקרים בהם היזם מפר את החוזה (ערבות ביצוע) או לא משלם את המיסים הנדרשים (ערבות מיסוי) ובנוסף, הן נועדו להבטיח שהיזם יתקן פגמים שעלולים לצוץ בסוף הפרויקט (ערבות בדק) ושהוא יבצע רישום תקין של הבית המשותף (ערבות רישום).

לאחר חתימת החוזה, היזם מתנהל מול מוסדות התכנון ואחראי בעצם על תכנון הפרויקט, קבלת היתר הבנייה, הכנת תכניות מיסוי והוצאתו לפועל של הפרויקט, כלומר הבנייה עצמה. לאחר השלמת הבנייה, השלב האחרון הוא בעצם רישום צו בית משותף ורישום זכויות בטאבו (לשכת המקרקעין). שימו לב כי במסגרת חוק המכר לאחר שהדירה נמסרה לבעל הזכויות בה מתחילה תקופת בדק הנמשכת בין שנה ל-7 שנים במהלכן על היזם לתקן ליקויים שצפויים לצוץ (משך תקופת הבדק משתנה מליקוי לליקוי).

במקרים חריגים בהם היזם הצליח להוכיח כי בעל הדירה הוא זה שגרם לליקוי, לא תחול עליו חובת התיקון. חשוב לזכור כי פרויקטים של תמ”א 38/1 אינם חלק מחוק זה לכן מומלץ לדרוש בחוזה מול היזם הבטחה לתקופת אחריות מסוימת.

לסיכום, על מנת שתהליך התחדשות עירונית יעבור בשלום ותוכלו ליהנות מפירותיו במהרה חשוב שתהיה אחדות בין הדיירים, לבחון מספר יזמים לפני שבוחרים אחד ולוודא שהוא אמין ובעל ניסיון ולבחור עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית וידאג ללוות אתכם לאורך כל התהליך ולהציע פתרונות יצירתיים במידת הצורך.