מהו היטל השבחה?

אף אחד לא היה מתנגד לתוספת של חדר או אפילו קומה בבית או הגדלה של זכויות בנייה על קרקע, אולם חשוב לקחת בחשבון שעל כל שיפור שנעשה במקרקעין שברשותכם ישנו תשלום חובה הנקרא היטל ההשבחה.

טרם ניגע בכל האספקטים שלו חשוב לא להתבלבל בין היטל ההשבחה לבין מס השבח. הראשון הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעקבות עלייה בשווי הנכס והשני הינו תשלום (באחוזים) לרשות המיסים מהרווח במכירה של קרקע או נכס.

ובכן, היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית על ידי בעל הנכס או החוכר (אם החכירה היא ליותר מ-25 שנים) כאשר התרחשה עלייה בערך הנכס או הקרקע בעקבות אחד משלושה מקרים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה או אישור שימוש חורג.

אלו יכולים להיות מקרים בהם אושרו תוכניות בנייה במהלכן תתווסף מרפסת או קומה, כתוצאה מאישור שימוש חורג שמשמעותו הוא שינוי בייעוד הנכס (הפיכת דירה למשרד למשל) או אם מדובר בקרקע בה זכויות הבנייה גדלו. שיעור ההיטל יהיה מחצית מסכום ההשבחה ומטרתו היא לכסות את ההוצאות של הוועדה.

מהי הרפורמה בהיטל ההשבחה בנוגע לתמ”א 38?

במאי 2022 יצאו תקנות חדשות בכל הנוגע לתמ”א 38 והיטל ההשבחה לפיהן כל עירייה תהיה רשאית לקבוע עבור עצמה את גובה ההיטל באזורים שונים בעיר והוא יהיה תקף למשך 5 שנים. הרעיון שעומד מאחורי ההחלטה הוא מתן האפשרות לכל עירייה לעודד התחדשות עירונית.

עד כה אם ערך הקרקע עלה באלפיים שקלים, ההיטל שהיה משולם היה אלף – כלומר 50% וכעת על כל עירייה יהיה להחליט לגבי פרויקטים של התחדשות עירונית באזורים שונים בשטחה אם היא גובה 0%, 25% או משאירה את ה-50%. כמובן ש-0% היטל, כפי שקורה בקריית אונו, הוא המצב האידיאלי לעידוד יזמים לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית. חשוב להכיר כי החוק תקף רק לגבי בניינים עם מינימום 24 דירות שצפויות לפחות להכפיל את עצמן.

כיצד נקבע ההיטל, מי משלם אותו ומתי?

שמאי מטעם הוועדה המקומית מגיע לבחון את המקרקעין לאחר שהתקבל אישור של תוכניות הבנייה והוא בודק בכמה עלה ערכו של הנכס או הקרקע וקובע את סכום ההיטל. הסכום מתפרסם בלוח השומה על ידי הוועדה.

תשלום ההיטל מתבצע כאשר ההשבחה מומשה וזה יכול להיות אחד משלושת המקרים הבאים:
– כאשר התקבל היתר הבנייה או השימוש
-כאשר מתחילים להשתמש בפועל בזכויות ההשבחה
-בעת מכירת המקרקעין

בדרך כלל כאשר מתרחשת מכירה של מקרקעין, המוכר הוא זה שמחויב לשלם את היטל ההשבחה כיוון שבעת שהיא התרחשה הוא היה בעל הזכויות על הקרקע או הנכס. אולם, כאשר דנים על החוזה המוכר והקונה יכולים להחליט לחלק את התשלום אחרת או אפילו לקבוע כי הקונה יהיה זה שישלם.

האם אפשר לקבל פטור?

ראשית יש להכיר כי לאחר שגובה ההיטל עודכן בלוח השומה, בעל המקרקעין רשאי לערער על הסכום. מעבר לכך ישנם מספר מצבים בהם ניתן לקבל פטור:

– כאשר תוקף התוכניות הוא לפני ה-1 ביולי, 1975

– כאשר ההרחבה בבית אינה עולה על 140 מ”ר

– אם מדובר במקרקעין שמיועד למגורים באזור עליו הכריזה הממשלה כעל שכונת שיקום וכן באזור יהודה ושומרון הנחשבים מעבר לקו הירוק

– כאשר מדובר במקרקעין של מוסדות המיועדים לחינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט

– כאשר הבעלים של המקרקעין הינו בעל זכאות לסיוע במסגרת אחת מתוכניות הסיוע של משרד השיכון והבינוי ועצם ההשבחה מתבצעת בנייה של דירת מגורים או הרחבה שלה

– השבחה שמתבצעת במטרה לבצע התאמות הקשורות בנגישות

– כאשר מדובר בבנייה של ממ”ד אך ורק במידה והוא לא חורג מ-9 מ”ר נטו וקירות

משרד עורכי הדין אמיר שטיינהרץ ושות’ עוסק בדיני מקרקעין ונדל”ן מזה כ-15 שנה ומתמחה ברזי עולם הנדל”ן הישראלי. מעבר לכך, הוא חרט על דגלו את ערכי האמינות והמקצועיות. המשרד בעל ניסיון עצום בתיקים שונים הקשורים למיסוי מקרקעין בהם הושגו הצלחות רבות, הפחתה משמעותית בהיטל ההשבחה ולעיתים אף ביטולו המוחלט של ההיטל.